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土地一级开发培训的资料

五、土地一级开发相关政策(经营性用地) 《关于加强和改进土地开发整理工作的通知》(国土资发[2005]29号) 《2005年国家投资土地开发整理项目指南》(国土资发[2005]79号) 《北京市土地储备和一级开发暂行办法》【京国土市【2005】540号文】 《北京市土地一级开发管理暂行办法的通知》【市国土房管出字[2002]1100号】 《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》 《中关村科技园区条例 》 (2000年12月8日通过) 《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》【京政办发〔2002〕16号】 * 北京市:2010年所有土地一级开发都不再直接授权开发商 在北京市国土局2009年12月3日举行的土地供应发布会上,市土地储备 中心常务副主任王兵透露,各区县存量土地进行一级开发时将不再通过招标 确定开发主体,而是改为政府主导的市场化运作,即由政府作为开发主体 投资,委托企业具体实施。 国土部:各地国土部门及所属企事业单位不得直接从事   土地一级开发 在9月10日召开的相关会议上,国土部明确提出,2011年3月底前,土地 储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩,各地国 土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。 * 目 录 前言 一、土地一级开发概念 二、土地一级开发依据 三、土地一级开发范围及内容 四、土地一级开发成本构成(包括代征代建) 五、土地一级开发相关政策(经营性用地) 六、土地一级开发模式 七、土地一级开发流程 (一)土地一级开发申请阶段 (二)获得土地一级开发授权阶段 (三)土地一级开发立项阶段 (四)土地一级开发融资阶段 (五)土地一级开发征地阶段 (六)土地一级开发拆迁阶段 (七)土地一级开发市政咨询和建设阶段 (八)土地一级开发验收阶段 (九)土地入市交易阶段 八、土地一级开发前景预测 * 前 言 土地一级开发的由来: 1996年,为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题,上海 成立了我国第一家土地储备机构—上海市土地发展中心,标志着我国土地储 备制度的诞生。随后,杭州、武汉、青岛、南通等地纷纷成立土地储备机构。 虽然各地土地储备的模式有所不同,但总体上都可分为收购、储备、 供应三个环节,其中储备环节包括两个阶段—开发和储备。“开发”即土地 一级开发。土地一级开发伴随土地储备制度而产生。 * 土地一级开发的发展历程: 1.萌芽期(1996年至1999年):尚未明确提出“土地一级开发”的概念。土地储备工作 主要停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。土地一级开发的相关法律法规也尚未出 台。按照当时的供地程序,开发商以协议出让或先划拨后补办协议出让手续的方式取得 现状土地,土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产开发商来完成。 2.发展期(1999年至2002年):土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。土地一级开发 公司主要是通过政府划拨等形式来确定取得土地,虽然针对性和专业性比较强,但由于 缺少市场竞争,使得土地一级开发工作未能达到理想的效果。这种情况的典型案例是中 关村科技园区的土地一级开发土地一级开发。 3.规范期(2002年至今) : 为规范土地一级开发,满足经济发展和城市建设用地需求, 各地陆续出台了一些地方文件,对土地一级开发的组织实施、合同监管、项目验收、资 金管理等方面进行了规定。比较有代表性的是北京市2002年出台的《北京市土地一级开 发管理暂行办法》,规定土地储备机构和政府以招标方式选择土地一级开发公司,并委 托其实施土地一级开发,在将土地开发为熟地之后以公开方式向社会供应。北京市出台 的一些土地一级开发文件推动了全国的土地一级开发。 * 一、土地一级开发概念:  1.1 简单理解:对一定区域范围内的城市国有土地(毛地) 或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿, 并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达 到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件 (熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 * 1.2 土地一级开发概念延伸: 按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体 规划和城市土地储备供应计划的要求,将列入城市土地储备供应计 划的开发项目,在确定土地开发综合策划方案后,以政府委托或公 开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主 体,再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则,运用现 代项目管理的理论、系统和方法,组织实施土地开发项目的征地、 拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设

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