价格体系项目均价计算合理阶段销售建议.docVIP

第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 32 页 ****价格体系 目 录 第一部分：******地产市场情况及典型项目价格分析……………………………………………………………………………………3 ******房地产市场状况简析…………………………………………………………………………………………………………3-7 部分典型竞争楼盘调查………………………………………………………………………………………………………………7-8 部分项目近半年价格增长幅度………………………………………………………………………………………………………9 第二部分：价格体系…………………………………………………………………………………………………………………………9 均价的制定……………………………………………………………………………………………………………………………9-18 价差系数的制定………………………………………………………………………………………………………………………18-23 价格表的制作…………………………………………………………………………………………………………………………23 第三部分：价格具体执行……………………………………………………………………………………………………………………23 销售阶段划分…………………………………………………………………………………………………………………………23-26 各阶段价格策略………………………………………………………………………………………………………………………26-29 第四部分：销售控制…………………………………………………………………………………………………………………………29-30 第五部分：价格支撑…………………………………………………………………………………………………………………………30 第一部分：*****地产市场情况及典型项目价格分析 *****房地产市场状况简析 住房现状和需求 依据2006年住房调查，至2005年底，中心城区住房总建筑面积为766万平方米。其中，楼房约355.7万平方米，占46.4%；平房约410.3万平方米，占53.6%。按照居住人口32.2万计算，人均住房建筑面积23.8平方米，成套率约60%，分别较全国人均建筑面积26.11平方米和成套率80.64%偏低，与自治区人均建筑面积22.96平方米接近。 现状住房中，直管公房554套，总面积约1.6万平方米，占住房总面积的0.2%。城市住房困难户约占10%，户均面积20平方米以下的约4800户。 规划期内住房需求：至2010年，人均居住面积不低于25.8平方米，规划期内，我市住房建设总需求为320.89万平方米，年均增加64.18万平方米。根据“十五”期末我市不同收入水平家庭结构比例，规划期内建设各类住房3.82万套。其中：建设商品住房30055套（其中普通商品住房20307套、非普通商品住房9748套），建筑面积259.93万平方米，占住房总面积的81%；建设经济适用住房8126套(其中包括廉租住房，每年规划建设100套)，建筑面积60.96万平方米，占住房总面积的19%。 市场供应情况 总占地面积 总建筑面积 总栋数 总户数 786384平米左右 1642156平米左右 300多栋 98541多户 市场需求分析 承受价格 目前购房客户对单价在1500-1800元/㎡，总房款在17万以下的接受程度较高，对于恩和路周边房价承受范围在20万以下，单价在2000元左右。 需求面积 70-90平米的两居是市场主力户型，其次是100-120平米的三居。 选择付款方式 集宁人的消费理念已经趋于成熟，80%以上的购房客户愿意选择银行按揭的方式，其次是选择分期付款 购房目的 随着经济收入的增长，生活品质的不断提高，原有的住房（福利分房、集资建房）由于配套（物业、取暖、房屋品质）已经不能满足现在的居住需求，购房改善居住条件的客户占据了80% 以上。 部分典型竞争楼盘调查（调查时间：2007-12-16） 部分楼盘近半年价格增长幅度 第二部分：价格体系 均价的制定 价格定位目标提要 1）销售目标 A、最大利润目标 B、市场占有份额目标 C、销售进度目标 2）市场竞争目标 3）项目品牌、企业品牌目标 任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。 价格定位基础 根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价