修改物业项目经理培训复习题.docVIP

第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 36 页 一、项目管理概述： 1、物业管理：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业（是形式必须遵守物业管理条例），由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对（房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理）（基础服务），维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理的方法有三种：1、选聘物业服务企业2、自管3、委托专业人进行管理（指导形式顾问）物业管理服务费由三种费用组成：1、基础服务费（设备维修、环境、客服、公共秩序）2、机电维保费（直燃机、水泵、空调等）3、特殊服务费（水系、特殊清洁）5000平方米以上的水系可以单独收水系费。（业主委员会的活动经费是1%） 2、物业管理的起源和发展： 物业管理的起源：19世纪60年代的英国 发展：19世纪末20世纪初的美国 中国物业管理的起源：1981年3月10日深圳市物业管理公司挂牌成立，距今30年2003.6.8颁布了《物业管理条例》 3、物业管理行业的本质和特征：公共性和综合性、广泛性和差异性、即时性和无形性、持续性和长期性 4、物业管理的主体：前期物业管理的主体是开发建设单位和物业服务企业 正常期物业管理的主体是1、业主大会2、业主委员会（执行机构）3、业主（使用人）4、物业服务企业 首次业主大会具备的条件1、首位业主入住满2年 2、业主入住满50%以上 双确认制度即1、确认前期物业服务合同2、确认临时管理规约 5、物业管理项目管理：是在物业管理区域内，物业管理企业运用物业管理专业知识、技能、方法，使用物业管理专用技术装备，为了使物业管理项目能够实现合同所要求的质量标准，在限定的环境、时间和费用等约束条件下，所进行的全面的组织、规划、控制和协调。 6、物业管理项目经理：是物业管理企业对物业管理项目实施管理和服务的全权代表，是物业管理区域内管理和服务的组织者和责任人。物业管理项目经理是由物业管理企业委派，对具体物业管理项目实施管理的负责人，作为物业管理项目经理是物业管理企业法人派出的代表，在项目上代理人。物业管理企业不直接对物业管理项目负责，而由物业管理项目经理在授权范围内对物业管理项目负责。项目经理是物业管理区域内，物业管理过程中所有工作的主要负责人。项目经理既要实现约定的1、物业管理目标，又要承担项目管理的2、经济目标、3、安全目标。 7、项目经理部组建的原则： 1、因事设职的原则、2、权责对等的原则、3、统一指挥的原则、4、分工协作原则、5、经济原则（多选） 8、组织机构的类型：直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制。 9、职务设计与分析：职务设计与分析是组织设计最基础工作。即目标→分解→分解后分析→统计数量→各岗所需的素质 10、项目管理机制主要环节：1、计划(plan)2、实施（do）3、检查（check）4、修正（act）即PDCA环又叫戴明环它是由美国戴明博士发明的循环管理机制 11简答直线制的优缺点： 答：特点：项目经理亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，只设职能人员和协助主管人员。优点：集指挥和管理职能于一身，命令统一，责权统一，行动效率高。缺点：横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要向直线领导机构和人员请示报告后，才能处理，影响工作效率。 12简答职能制的优缺点： 答：：即能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。缺点：组织机构较为繁琐，不利于一专多能，人员相对臃肿。 13、简答如何按需设置机构 答：1、对象即管理规模、复杂程度、设备设施的更新2、管理要求即管理水平、专业化水平3、管理原则即统一领导、分级管理、精干高效 14、论述项目组建的步骤： （1）根据企业批准的“项目管理实施规划大纲”，确定项目经理部的管理任务和组织形式。 （2）确定项目经理部的层次，设立职能部门与工作岗位。 （3）确定人员、职责、权限 （4）由项目经理根据“项目管理目标责任书”进行目标分解。 （5）组织有关人员制定规章制度和目标责任考核、奖惩制度。（普通住宅3万平方米以上，非住宅1万平方米以上需进行招投标 15简答物业管理的阶段： 答：一、期物业管理阶段：1、获取项目2、前期介入3、前期物业管理 二、物业管理阶段1、正常期物业管理2、项目更迭⑴合同到期⑵合同不到期①业主更换物业公司②物业公司退出提前3个月以书面形式提出 16、叙述物业管理的内容： 1、招投标2、前期介入3、接管验收4、入住5、档案建立6、基础服务7、达标创优8关系维护 二、内外部制度的建立 1、制度：是指以书面形式表达的并在一定范围内公示的，要求大家共同遵守的办事规程或行为的准则。 2、物业管理制度的定义：（考） 物业管理制度是指在特定的物业管理区域中，用来规范物业管理主体行为的活动准则。主体是指物业企业和业主（所有权人）主体是指