成都保利公园198蝴蝶谷营销执行方案115PPPT培训课件.pptVIP

;;;;;审时·度势;知彼;回暖 进入09年，中国房产市场迎来意料之外的“小阳春”； 08年积压的刚需在09年初骤然释放，春节后成交屡创新高； 而根据世家数据统计，5月开始之后的市场销售正在逐渐放缓。而下行关键因素是80-90 ㎡生存型产品供应不足； 银行政策松绑带来楼市春天； ;;蝴蝶谷竞品圈定原则 同质品牌； 规模相近； 产品形态类似。 在这几条原则的基础上，我们圈定如下几个竞品 麓山国际社区（翠云岭组团） 华侨城（208区） 中海国际社区（央墅） 蔚蓝卡地亚;竞品概况——麓山国际社区;;竞品概况——华侨城;;竞品概况——中海国际社区;中海国际社区鸟瞰图;中海国际社区——央墅销售情况;竞品概况——蔚蓝卡地亚（东岸定制别墅）;;蔚蓝卡地亚——东岸定制别墅销售情况;竞品与本案对比;知己;知己——营销策略回顾;项目回顾 保利·公园198项目于2008年6月正式启动； 利用丰富的大型现场活动“踩热”城北； 2008年10月开盘逆市热销，造就成都楼市的一个“神话”；;整体销售进度回顾;郁金香谷销售总结;;郁金香谷去化速度分析;结论;知己——营销策略回顾 · 推广回顾;结论;蝴蝶谷产品解读;蝴蝶谷西区157套 联排140套 面积348 ㎡——357㎡ 双拼6套 面积457 ㎡ 独栋11套 面积510 ㎡——667 ㎡;从郁金香谷到蝴蝶谷，产品的根本升级;从郁金香谷到蝴蝶谷，产品的根本升级;蝴蝶谷价值解读;结论;郁金香谷成交客户分析;郁金香谷成交客户区域变化;;郁金香谷成交客户职业分布;郁金香谷成交客户知晓渠道;郁金香谷客户分析结论;蝴蝶谷客群定位;产品的升级同样带来目标客群的升级;目标客户界定;目标客群描述;;;目标客群圈层;谋定·后动;蝴蝶谷营销策略;目标——方向·动力;寻找蝴蝶谷的核心课题;因此，蝴蝶谷营销的核心课题······;解决方案;蝴蝶谷营销执行案;;推广核心 高端而精确的市场定位——定位战 营造感动客户的销售气场——现场战 着力推售蝴蝶谷，用蝴蝶谷拔升198项目整体形象——传播战;高端而精确的市场定位;蝴蝶谷SLOGAN建议;推广线;;;;;;活动组织;活动安排;;既定活动预案;既定活动预案;既定活动预案;现场线;销售物料升级方案;;销售中心包装方案;销??中心包装方案;销售中心包装方案;;看房通道包装方案;看房通道包装方案;看房通道包装方案;;示范区包装方案（高尔夫·家）;样板间包装方案（会呼吸的家）;样板间包装方案（会呼吸的家）;;;市场表现： 宽松货币政策带来的通胀压力，使固定资产投资有升温趋向 上半年地产市场呈现的“小阳春”更多的是刚需的爆发，虽然逐步的恢复了市场信心，但是并不能掩盖当前整个宏观经济环境的严峻形势，下半年整个高端住宅市场并不明朗，都将面临整体经济实力减弱的严峻挑战； 下半年各个竞争项目都有同类型产品推出，而且动作迅速，“蝴蝶谷”面临的将是市场“阴雨”和竞品“黄蜂”的双重夹击；;竞品表现;;定价策略 此次定价在采用市场对比定价法的前提下，根据以上市场面和竞品面的现状，重点考虑蝴蝶谷产品的去化速度； 因此蝴蝶谷的价格策略为—— ;蝴蝶谷东区推售价格建议;销售管理 现销售人员16名在6月至8月的蓄客期中对销售人员进行考核、培训， 绝对做到优胜劣汰，在9月“蝴蝶谷”销售期间销售人员保持在15名左右。 在“蝴蝶谷”的销售原则上在现有的销售人员中培养精选出别墅高销人员，在客户接待中别墅客户尽可能由其接待，内部协调为主； 销售中心销售动线与区域划分不适合将电梯与别墅分开销售； 后续活动现场到访量增大，接待能力有限。如分开销售对高层销售人员信心上会有较大的打击。 综上所述，蝴蝶谷的销售建议不设置别墅专职销售人员，实施现有销售制度和人员安排。;销售接待流程;样板间参观预约流程;销售中心区域划分;样板间参观动线;;蝴蝶谷推售原则;市场预期 2009下半年，蝴蝶谷的竞品在6—9月间均有大量推售动作，如果蝴蝶谷延迟到9月推售，加之金九银十的市场影响，蝴蝶谷的销售势必承担较大市场风险 在竞品推量频增的下半年，蝴蝶谷必须提前牵制市场目光，分流竞品客源，实现快速销售；同时，能为后期产品产生溢价效应。 我们建议蝴蝶谷的推售策略为: ;推售方式 首推方案： 小幅度多批量推出，小批量推出后集中开盘，制造销售热点 备选方案： A、一批次集中推出，剩余产品以加推方式分两批次推出 B、东区全部推出 ;蝴蝶谷东区推售表（小幅频推）;蓄客目标分解;蝴蝶谷东区推量建议（首推方案）;蝴蝶谷东区去化预测表（小幅频推）;认筹总量：120组以上 第一批次：80套 联排56套 双拼20套 独栋4套;认筹总量：180组以上 推量：全推118套;认筹方式 蝴蝶谷开盘蓄客采用分批次认筹方式，其主要优点为：