廊坊盛京丽景提案1930157348.ppt

盛京丽景营销策划报告;本案，无可参照的先例，无可比肩的对手。 自我定位比市场分析更重要。因为一旦陷入比较，就等于降低门槛，设定了自己的天花板，就等于堵住了我们的出路。;我们的研究思路和方法;首先，我们还是从宏观经济入手，看看现阶段经济环境是否有利。;中国经济快速回暖;2008—2009年11月CPI/PPI涨幅走势图;2009年，适度宽松的货币政策在挽救经济之时，也制造了一场“货币盛宴”，通货膨胀、本币升值的预期逐步显现。 在这种大环境下，中国房地产市场从年初的低谷日渐走上疯狂上涨的不归路。一个个标志性事件记录着这一年来楼市发展的轨迹，也深刻影响着未来一段时间内楼市的发展方向。 ; 09年全国60个城市土地出让金收入同比增加超过100%，排在前20的城市土地出让金总额高达8019亿，同比增加160%。 09年成交总价排在前10的地块中，国有企业独占8席，成交楼面地价排???前10中，国有企业同样独占8席。07年总价“地王”中，国有企业仅占3席，单价“地王”中，国有企业也仅占4席。; 09年，北京商品住宅累计新增76183套，同比下降15.6%，成为为2003年以来的最低点。 09年，在多项购房优惠政策的刺激下，刚性需求集中释放，北京商品住宅累计成交112015套，同比上涨112.4%，接近2007年同期水平。;（以上数据来自搜狐房产网）; 2009年1-11月，北京商品住宅成交均价为13940元/平方米，同比上涨3.4%。 从月度价格走势来看，1-11月北京商品住宅成交均价持续上涨，其中11月达到峰值17810元/平方米，与1月相比上涨了65.1%。;2009年，全球经济转好的势头尚未明朗，中国房地产市场则在多项利好政策刺激下率先回暖，全国重点城市土地市场交易火爆，部分城市住宅成交量超预期反弹，房价快速上涨。 面对不断疯狂上涨的房价，真正刚性需求正遭到排挤甚至被抑制，因此，保障广大中低收入者安居乐业、关注民生的呼声再次出被推到风口浪尖。;2009年即将结束，正当市场一片欢呼之际，疾风骤雨的调控政策突然“袭来”，半个月内，管理层已对房地产市场连发“四枪”。;政策逐步收紧，重点遏制房价上涨过快;资金充裕，存量不足，仍追求利润最大化;后市预判;了解市场现状及未来走势后，看看区域发展状况，以便寻找市场机会。;廊坊，京津冀经济都市圈轴心;受惠京津冀都市发展圈的新兴城市;高新产业区成为廊坊经济发展的源动力;“三年大变样”加速城镇化步伐; 廊坊位于京津黄金走廊，依托京津冀大都市圈，城市地位和综合实力快速提升 区域产业结构不断优化，经济发展后势强劲 城市三年大变样，生态宜居性提升 廊坊城市大规模改造建设，将极大的促进房地产市场发展;房地产市场发展的三个阶段; 不管是从房地产投资状况还是从住宅价格走势看，07年以后廊坊市房地产市场进入了一个快速上升的通道。;09年住宅市场发力年; 北外环板块;板块特点分析; 名人国际; 尚都公馆; 锦瑞尚城; 金碧伦; 华夏奥韵; 东日瑞景; 御泉湾; 江南水郡; 翰林名晟; 盛德花园; 德仁永祥苑;区域主要待售楼盘分析;目前住宅市场存量基本消化，新一轮市场供量将会在2010年5月前后集中爆发，据粗略统计将不低于6000套； 区域住宅均价已上5000元以上，其中商务中心板块价格最高，均价已达6100元以上，北外环板块紧随其后，均价接近6000元，安次核心和南外环板块均价较低，在5200—5500左右区间内，目前高价楼盘主要集中在商务中心板块； 目前区域住宅销量势头旺盛，特别是新入市的高品质楼盘，如尚都公馆、翰林名晟等，在基本没宣传推广的前提下都取得了不错的认购量； 区域楼盘形象包装力差、推广渠道单一，主要是本地报纸（消费广场、视讯传媒）、短信、电视广告为主，有些体量小的楼盘无推广也都售罄。 ;以上就是我们对廊坊商品住宅市场的分析和判断，正如本报告开篇所说一样，“自我定位比市场分析更重要”，我们认为目前区域住宅市场还处在以地段和价格为核心竞争力时期，虽产品差异化的市场供应特征已显现，但产品打造上还不够精致和纯粹，而且对消费观念的引导还十分欠缺。因此，本案要实现名利双收，成为新廊坊最具代表性项目，必须有所超越。 ;让我们再走近本案，看看本案有什么，该怎么做？;项目概况;交通环境;地块四至;配套设施;本案S.W.O.T分析;寻找本项目的价值信息;定位推导;定位语导出;项目客群来源;目标客群分析;本案的主力客群将来自于经济体系中的中上层，年龄分布在30岁－45岁之间； 其积累财富的能力和魄力，已足以独特成群，故我们又将其称之为：掌握财富升力的新中产层;新中产层的生活方式及态度 敢于率先接触新事物，有更强的求知欲及购买欲 注重产品的品质，偏理智消费，投资意识强 虽日常社交范围广，但择邻而居的意识较强