房地产投资与分析 第2章房地产投资环境分析.ppt

第2章 房地产投资环境分析 2.1房地产投资环境概述 2.1.1投资与投资环境 一般所说的投资环境是指直接投资的环境。直接投资是指一个经济体系内的某居民投资购买或设立在另一经济体系内的企业，兼并对该企业有持久利益或在管理方面具有相当程度的影响力和控制权； 投资决策包括宏观和微观两个层次。其中微观投资决策是单个投资者或单个投资项目的决策，其基本问题是如何使单个投资者或单个项目在投资额一定的条件下，获得最大的投资收益。这就需要着重考察社会消费水平结构、产品物价和市场利息率等因素对投资者个人或单个项目的影响和制约，即投资环境。 投资环境是指拟投资的地域(国家、地区、城市和街区)在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和，它具有系统性、区域性和动态性等基本特点。 2.1.2房地产投资环境的特点 1、多样性。房地产投资环境因素众多，并且，每个因素对房地产投资项目的影响效果和作用方式都存在差异。 2、系统性。房地产投资环境的系统性指房地产投资环境因素之间是相互影响、相互制约的，存在内在的逻辑联系。 3、动态性。房地产投资环境的动态性指的是众多的投资环境因素是可变的，并在动态变化过程中相互依赖。 2.2房地产投资环境分析的特点与构成要素 2.2.1房地产投资环境分析的特点 房地产投资环境实际上是影响房地产投资效果的一系列因素所构成的一个外部环境。其中区位分析是分析的核心点。 在房地产投资环境的分析中，区域科学已成为房地产投资环境分析的强有力的理论背景。在此理论背景下，房地产投资环境体现出有序的结构，这种结构决定了区域投资的投向、布局、总量，同时投资的流入又在不断完善区域的投资环境，体现了投资和投资环境客体之间相互影响、相互作用的动态关系。这种互动关系的研究，不但可以满足投资主体获取利润的动机，还可以为受资地区吸引有利于区域发展的资金、形成“投入－产出”的良性循环。 2.2.2房地产投资环境分析的构成要素 投资环境具有系统性的特征，因而表现出与此相关的层次特征。我们可以按照层次高低将投资环境区分为宏观投资环境和地域投资环境两大部分。 1、投资环境宏观要素分析 在宏观环境影响因素中，投资商必须监测六个主要的因素，即人口统计因素、经济因素、自然因素、技术因素、政治因素和文化因素。对房地产投资而言，人口统计因素、经济因素、房地产金融与产业政策是影响宏观投资环境的主要因素，其它影响因素应根据项目的具体情况适当增减。通过对宏观环境的分析，有利于投资商选择投资时机、投资区域、投资规模及物业类型、档次等。 2、区域性投资环境因素分析 区域性因素分析，即中观层次的投资环境分析。应该从六个方面分析区域性因素。 ①地区经济发展水平 ②地区产业结构和发展政策 ③地区发展战略 ④地区人口因素 ⑤地区自然环境因素: ⑥地区基础设施环境 2.3房地产投资环境分析方法 2.3.1房地产投资环境分析的原则与标准 1、房地产投资环境评价的原则 ①系统性原则 ②比较性原则 ③时效性原则 ④定性分析与定量分析相结合的原则 ⑤实事求是、突出重点的原则 2、房地产投资环境评价的标准 ①适应性标准 ②稳定性标准 ③竞争性标准 2.3.2房地产投资环境评价方法 多因素和关键因素评价法 当房地产业投资环境评价采用多因素评价法时，选取的投资环境的因素即房地产投资环境评价要素系统中的15个投资环境要素，子因素即投资环境要素之下的子要素，权数的计取是在考虑因素影响大小之后综合决定的。可将因素评为优、良、中、可、差这样五级分别对应分值100，80，60，40，20，这样评价总分取值范围即在20~100之间，满分为100分。 房地产业投资环境评价公式如下： 其中，N——表示投资环境总分 Wi——表示第i类要素权重 Ui ——表示第i类要素评分 而 其中，j——表示i类要素下j类子要素 Wj——表示i类要素下第j类子要素的权重 ai，bi，ci，di，ei——分别是第j类子因素评价为 优、良、中、可、差的百分比； 具体评价时，先对各类要素的子要素做出评价计算出Ui后，再套用公式计算出投资环境总分N。当然也可将两个公式合并为一个公式来计算，合并后的总公式为： 其中，N——表示投资环境总分