房地产评估 第二章 房地产评估理论基础.ppt

读 “中心地理论示意”回答 大小不同的六边形代表什么？ 图示中心地一共有几个级别？ 补画完图中没有画完的中心地服务范围 每一个级别的中心地的个数分别有多少？有什么规律？ 同等级中心地服务范围的关系是怎样的？ 低级中心地的服务范围与高一级中心地的服务范围的关系是怎样的？ 1.低级中心地的服务范围被高一级中心地的服务范围所包括 2.相同等级的中心地的服务范围是彼此独立和排斥的 3.各级中心地的数量分布特点是金字塔形 4.六边形面积的定量关系：高一级中心地服务范围是低一级中心地服务范围的3倍 中心地理论的应用 1.理论：假想模式 2.实际： 不存在完全呈正六边形分布的服务范围 原因：地形、人口密度和交通 六边形的嵌套规律客观存在 3.应用： 区域规划 城市建设 商业网点的布局 举例： 北京商业中心的布局 荷兰圩田居民点的设置 见图 见图 假设月坛为更高一级的商业 中心，其服务范围应包括哪 些地方？ 1. 该居民体系由几级居民 点组成？各有多少个？ 2. 居民点的空间布 局关系及其原因? 3. 各居民点的服务范围 是呈正六边形吗？ 1.图中的城镇共有几个等级？ 2.不同等级的城镇的数目与城镇级别有什么关系？ 3.不同等级城镇的分布与城镇级别有什么关系？ 4.试解释为什么会形成这种关系？ * * * 通航河流和其它小城市对孤立国模式的影响 杜能农业区位论的修订 三、工业区位理论 （一）韦伯的工业区位论 韦伯假定地形、气候、种族、技术、政治制度和政策等都相同的情况下。运输费用决定着工业区位的基本方向，理想中的工业区位是生产和分配过程中所需要运输的里程和货物重量综合成本为最低的地方，此外，韦伯还指出应将劳动费用和聚集效应考虑在内，也就是说，影响区位选择的三个因素是：运输费用、劳动费用和集聚力作用。 1 由运费指向形成地理空间中的基本工业区位格局。 2 劳动成本指向，可以使在运费 指向所决定的基本工业区位格局发生第一次偏移。 3 集聚指向，可以使运费指向与劳动成本指向所决定的基本工业区位格局再次偏移。 韦伯的工业区位论构建 三、工业区位理论 运输指向型（第一阶段） 原料指数＝稀有性原料总重量/制成品总重量 当原料指数小于l时，即采用稀有纯粹原料，其运进工厂的物质总重量小于运出工厂产品的总重量，为节约运费，生产工厂应设在消费中心区 当原料指数大于1时，即运进工厂的物质总重量大于运出工厂产品的总重量，如金属冶炼、食品加工等，为节省运费，生产工厂应设在稀有性原料产区附近 当原料指数等于l时，即采用纯原料，其运进工厂的物质总重量与运出工厂产品的总重量相等，工厂既可选择原料产地，也可选择消费地或两者之间的任何一点 范力农构架 二维坐标中的区位三角形(a)和区位多边形(b) 三、工业区位理论 劳动指向型（第二阶段） 假定一个工厂，从运输成本出发，选择某一区位作为理想的厂址，但发现别处的工资较低。于是需要把增加的运输成本和节约的工资对比如果每吨成本所增加的运输成本大于所节省的工资成本，不应当迁移；如果每吨成本所增加的运输成本小于所节省的工资成本，则应把厂址迁至工资较低地区。 三、工业区位理论 集聚指向型（第三阶段） 当工业的集聚和分散带来的利益或节约超过离开运输成本最小或工资成本较低的位置而追加的费用，则工业选址由集聚因素决定 集聚经济效益的产生原因有： 由于工厂企业规模扩大所带来的大生产的经济效益或能节约的成本 几个工厂集中于一个地点能给各工厂带来专业化的利益 集聚因素带来了外部经济利益的增长 评价 (１)韦伯首次将抽象和演绎的方法运用于工业区位研究中，建立了完善的工业区位理论体系。 (２)提出最小费用区位原则，即费用最小点就是最佳区位点。 (３)指向理论已发展成为了经济区位布局的一般理论 （4）韦伯工业区位论中有不少假定（如运费构成，完全竞争条件）与现实存在距离，同时，忽视了决策者的差异、技术变化以及政策因素等对工业区位的影响，因而降低了其现实有效性 四、中心地理论 （一）假设条件 地域为一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经济活动在各方向上阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制。厂商为谋取最大利润千方百计寻求占有尽可能大的市场；消费者根据最短距离原则，尽可能减少交通费用，愿意到最近的商业服务中心购买商品或取得服务。具有统一的交通系统，同一等级规模的城市交通便捷性相同，交通费用与距离成正比。 四、中心地