渭南商业市调及定位报告1865359.ppt

渭南东风大街商业项目市场调研及定位报告 商业地产系统定位的组成 ? 利用中庭组织人流的经典案例——广州天河城广场平面图? 围绕中庭呈蛛网状布局 参考案例：利用中庭，变换为室内步行街的案例——广州正佳广场 庭中庭增加大家相互的可视性，下面的人可以看到上面，引导人往上面走。是实现最大价值的手法。 故能起到组织整个购物中心的人流的作用 ?由于步行街是一种线状的建筑空间,更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能让消费者感受到繁荣的商业氛围，也利于购物中心的经营管理。因此，步行街是最受欢迎的购物中心空间形式。 上下楼交通人流组织 大型购物中心的交通组织非常复杂，因此还必须考虑：一开始就应该把人流分开，让人往楼上走，比如一进门就有通往二楼的楼梯，或者可以直接上三四楼的楼梯，只要顾客能够看到，走到的地方就能够产生效益。 把人流往深处引，做得店铺均好性。 1、视觉看到越多的店铺越好，刺激人的购买欲望，不能搞太花哨的不实用的东西 2、商铺形式。根据不同的经营门类作不同的间隔与规划，有独立的封闭店铺、柜台、敞开式限高铺面，原则上要求各楼层开阔、通畅、明亮。 ? 商铺面积 1、商铺面积；销售商铺单个建筑面积在30平方米左右为主力。40平方米（建筑面积）以内的商铺占比重不宜少于60％。 ? 2、????????????? 铺销售面积与商业业态的关系，防止商户与投资者的利益冲突，方便后期市场运营的管理。 八、景观及配套设计 （一）外围景观配套设计 1、商业配套 现在大型综合商业趋向于多种商业形式的融合。室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。有些商场门口临时搭建一个台子，或作时装表演用，或作促销活动用，这些活动都是现代商业演化出来的商业形式，如今已经演变成一种商业模式如王府井的富阳广场就有这样一个舞台。 2、???????????? 广告屏 设于东风大街方向，正对城市主干道，规格12米×10米；为商户提供永久性广告宣传媒体，同时可作公共公益广告，比如播放新闻，股市行情，转播体育、文艺实况等，具有聚集购物中心人气的用途。 3、???????????? 个性化设计，吸引人流 丰富的绿化能创造舒适休闲的购物空间和温馨气氛，给购物者购物赏景的感觉。如同其它设计一样，景观绿化设计在项目开始时应该有具体的设计方案，比如对种植花树的荷载考虑、与空调出入口的关系、现场植被的维护问题，浇灌系统的设计，避免强光光源的影响等等。 （二）功能配套设计 1、?????? 项目车库及车流设计 车库考虑放到-1F，车流与渭南市城市干道连接。 2、?????? 商户仓储设计 车库考虑放到-1F，与上面的商户配套。 ? 产品规划 建筑形式:裙楼+塔楼 总建筑高度:18F 功能分布:裙楼——购物中心 塔楼——商住楼 五? l?????? 宏观的外观造型，从很远的地方可以看到建筑的天际轮廓线，强调可识别性，商业建筑现代感。 l?????? 通常所说的立面设计，讲究横、竖线条，及立面颜色。 l?????? 群房墙体：设定两种方案，第一案为1至4楼全透明玻璃墙体，形成渭南不夜城的效果；第二方案，1至3层四围为大型喷绘广告位，4至层为透明幕墙，因四重点为餐饮娱乐，营业较晚，灯火通明的营业局面具有促销作用，是渭南市一道亮丽的夜景；同时1至3层的广告位增加了广告收入。 建筑外型设计 （一）利用中庭，加强整个内部空间的可视性，对整个购物空间产生引导作用。 整个空间可以通过天窗或中庭的变化，让顾客产生空间的安全感或舒适感，而不是象进了迷宫。 购物中心内部空间规划设计 中 ? l?????? l??????? l?????? 现在的购物中心的设计，不仅仅是建筑材料的设计，还包括各种装饰材料、灯箱广告、干花、灯饰、招牌等等各式各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。 ? 不要将柱子视为卖场的彰碍，其实它是另一种展示的用具。如要卖场有柱子，请利用柱子的四周空间作为展示，可利用托架灯，吊灯作为光源，做好做成明暗不同的照明，因为柱子上下亮度一致会减损照明所产生超额魅力。 空间内的细节设计 人流动线。在设计方面的要素，第一就是人是如何流动的，就像水是往低处流的，要如何让他们流得顺畅非常重要，要处理得好。 通道要求。一楼主通道不少于3.6米宽，次通道不少于2.8米，柱子间距不少于6米，一层层高不少于5米，群楼其它层不少于4.6米。 * 2006年6月27日 我们的思路 渭南内部调研 外部城市调研 消费者调研 投资者调研 商户调研 西安商业考察 渭南周边县市商业考察 市场调研 解决需要什么 解决借鉴什么 了解消费需求 了解投资需求 了解经营需求 借