湛江项目考察报告.ppt

城市区位 湛江市位于广东省西南部，中国大陆的最南端，东出南海，西临北部湾，南与海南省相望，北靠大西南，位居粤、琼、桂三省、区交汇点。1984年湛江被国务院定为广东省首批对外开放的十四个沿海城市之一。湛江港是我国十大港口之一，与80多个国家河地区有商船来往。粤海铁路、黎湛铁路、广湛铁路连接全国各地，交通便利。 湛江市包括整个雷州半岛及其北邻地区。辖赤坎、霞山、坡头、麻章四个区，吴川、廉江、雷州三个县级市以及遂溪、徐闻两个县，拥有1个国家级经济技术开发区和5个省级经济开发试验区，湛江市人民政府位于赤坎。全市有102个乡镇、26个街道办事处、1527个村民委员会。湛江市总面积12471平方公里，人口713.9万人。 湛江市投资环境的优势 ◆港口城市潜力巨大，深水港口条件得天独厚 湛江位居中国南大门，东接珠三角，西临北部湾，背靠大西南，面向东南亚，内联“三南”，外通“五洲”，处于承东启西、沟通南北、连接海内外的重要战略位置。从广东看，湛江是粤西区域性中心城市；从全国看，湛江是大西南的主要进出海大通道和华南地区重要的门户城市；从中国南疆周边地区看，湛江是环北部湾地区中国段唯一的大城市，是中国—东盟自由贸易区最佳的海上“桥头堡”；从全球看，湛江是中国大陆通往东南亚、非洲、欧洲和大洋洲航程最短的口岸。 目前，湛江拥有海港、铁路、公路、航空、管道等综合运输体系，是全国海上运输主枢纽港、全国45个公路枢纽城市之一和广东4大铁路枢纽之一。凭借发达的立体交通优势，湛江的经济腹地在巩固西南、扩大中部的同时，将延伸到黄河流域、拓展到中原、西北地区。 ◆具有产业比较优势 2005年上半年，湛江第二产业占GDP的比重达45%。海洋产业总产值仅次于广州、深圳，居广东省第三位。已初步形成临港石化、近海油气开发、电力、造纸、农海产品加工、饲料、纺织、电器机械八大支柱产业和南方石化、农海产品加工出口、高级纸业、小家电制造业四大基地。随着一批大型、特大型工业项目的陆续兴建和启动筹建，临港石化、电力、造纸、钢铁产业正在成为湛江工业化的领航产业，湛江正成为全省重要的重化工业基地。农业方面，湛江是全国四大糖蔗基地之一，去年糖产量达76.84万吨，今年可望达到100万吨；湛江也是全国最大的桉树、剑麻、红树林基地，是我国著名的菠萝、芒果 、红橙之乡和南菜北运基地，全市建成 5大类21个农业商品基地。同时，第三产业已有相当规模，是粤西和我国西南地区重要的物流中心。 ◆具备良好的创业和人居环境 2003年，湛江被评为中国优秀旅游城市的称号，2004年度城市环境质量评比，湛江列广东省第一，全国第二。近几年，城市建设和管理的力度不断加大，每年增加的绿化面积达50万平方米，每年有两个公园落成。目前，椹川大道等城市主干道改造完成，一批大型公园和社区园林绿地相继建成，市容市貌焕然一新，南国热带园林城市的风貌已经凸现。 湛江市房地产2006年1－3季度市场概况 ● 商品房批准预售情况 ●房地产消费贷款 ●二手房销售情况 第三部分 项目经济分析 项目销售收入预计 本项目规划总用地面积12300.5平方米，根据土地开发强度控制要求，建筑密度不超过30％，由此计算得出项目占地面积为3690.15平方米。项目容积率不高于4.5，项目可开发建筑面积55352.25平方米。根据项目周边环境及湛江市商业基本业态，初步预计商业做三层，其他部分开发写字楼。 根据湛江市目前商业环境及类比项目的调查结果，考虑到项目商业建筑占地面积较小，难以形成规模，因此在招商上可能优势不明显。另外，由于该地段办公环境并不成熟，写字楼销售面临较大难度，因此按照50％的销售比例计算。综合考虑各因素，设定项目的销售均价为：商业：6000元/平米；写字楼：3000元/平米； 商业面积：3690.15×3＝11070.45（平方米） 写字楼面积：3690.15×（55352.25－11070.45）＝ 44281.8（平方米） 项目开发费用估算 1.营销费 含广告推广费、售楼部建设、销售代理费等，营销费按预计销售额的2%计算：