南通市久和·天御龙庭海安职教体育中心地块营销策划报告PPT培训课件.pptVIP

市场篇;一切缘起“地王”…;为海安体育中心项目提供整体策划及行销方案;为海安体育中心项目提供整体策划及营销方案——不是目的 让久和地产迅速占位海安市场——才是目的;寻求突破;不经意间，影响一座城INTERNATIONAL COMMUNITY FOR HAIAN CITY;大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占地10万平米以上，建筑面积在30万平米以上； 本项目120万平米，已经不是意义上的一个大盘，而是一座居住的城邦。;健康、教育、生态等多种主题成为众多大盘开发的重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力;寻求突破;项 目;本地块行政归属——海安西部新城，规划中的体育中心周边地块。 本地块为村级留用地，土地用途为住宅商业。 本地块总建筑面积近120万方，作为住宅项目而言，是一座大型的居住新城。;地势平缓、分区较多、环境一般;地块描述： 1、2、3号地块位于县城平桥路、永安路、黄海大道、小焦港河交汇处；地块景观、配套优势明显，东侧靠小焦港河，西侧紧靠体育中心及体育公园；;地块描述：5、6号地块位于县城平桥路、镇南路、黄海大道汇处；;宗地西北侧将配建8万㎡建筑规模的“拆迁安置房”;西部新城居住区位于海安镇西南端，北至长江西路，南至东海大道，东至小焦港河，西至如海运河，总占地面积约5.9平方公里。 西部新城是海安市次中心，各种宏大超前的城市规划让人们提前感受未来高质量的生活，加聚置业人群往该区域转移的倾向。 西部新城将承载多重功能的大型综合居住社区，以体育中心、体育公园为点进行辐射，是众多中高端楼盘聚集之地，是海安未来较为成熟、高端区域。;便捷的交通构架，CLD的快速形成;休闲文化运动配套设施;紧邻体育公园，生态运动居住新城区;※ 对海安现有商业集群的资源利用，一是对本项目住宅物业的大配套齐全，都市主义生活提供生活便利上的支撑； ※ 另外则是由于本项目处于海安西部新城中心区域，使本项目的商业物业引擎，必然的选择以体育中心展开。;SWOT;区域配套及拆迁安置房对项目影响较大 容积率较高，地块分区较多，影响项目规划 项目体量大，开发周期长，难以控制;市 场;?海安县隶属于南通市???位于南通、盐城、泰州三市交界处，现辖14个镇、212个行政村，总面积1108平方公里，全县总人口95.8万，海安镇市区人口近20万。 主攻民营经济，培育特色经济，提升劳务经济，全县以第二大产业为主（三大产业比例：20.8：47：32.2），连续进入全国县域经济基本竞争力和中小城市综合实力双“百强县”行列。 海安服务业投资迅猛增加：苏通轻纺城、奥华国际装饰城、金海岸国际博览城、鸿禧时代商贸城亿元以上大项目陆续登陆海安，并部分试营业。全县规模以上服务业投资额10.6亿元，增速为57%，总量居六县（市）第2位，增幅居六县（市）第1位。;——政策环境梳理;新建商品住宅大量在海安中心区域与城东区域，而边镇区域因城市功能的缺失及配套的不完善等导致开发有限； 不同区域差异较大，中心城区房价适中，海安镇、城东镇两个镇区为海安县城区的市场培育期。目前海安镇月均成交套数为281.3套，月均成交面积约为33467.2㎡，商品房成交均价为4116元/ ㎡，其中住宅均价3853元/㎡。;预计未来两年新出让土地主要为西部新城及苏中地块，可建面积约150万平方米，其他暂估50万平方米；以海安镇市区20万人口（6.7万户）来看，是无法消化区域存量； 海安镇2010年前10个月销量33.467万㎡，市场供应量在65万㎡左右，整体供大于求。 区域在售的竞品项目，后期都有较大存量即将上市,未开盘项目有中洋·高尔夫、金水湾、万豪国际等，而后期出让地块众多。;——项目属于西部新城板块; 在政策影响下，全国一线城市出现了不同程度的波动，市场转淡迹象明显。 海安市场作为三级城市下属县城，房地产基础稳定，发展相对健康，随着海安人置业实力的不断增强，大量刚性需求对市场形成有力支撑，使得海安市场受政策影响相对较小。 而另一方面，我们看到：海安房地产市场的逐步成熟发展，近年来的开发量持续增加，加之政府倡导高层建筑，未来市区中高端项目将不断崛起，市场竞争逐步热化，寻求城乡其他区域购买者的导入将成为本项目必然的目标。;竞争分析——竞品项目一览 ;主要竞品项目存量情况;在售竞品销售情况分析;竞品销售主力户型及销售均价;在售竞品主力户型鉴赏 【华新壹品】;在售竞品户型鉴赏 【海洲新城】;在售竞品户型鉴赏 【海洲阳光城】;在售竞品户型鉴赏 【中洋高尔夫】;项目名称 　;项目名称;项目