天津博智置业_大沽路综合住宅项目前期定位报告_199PPT_2008年PPT培训课件.pptVIP

大沽路项目前期定位报告;;;;项目位于河西区大沽南路商圈中心地带，地处城市中心区域核心;住宅：中小规模/高容积率/设计受限/产品可塑性较强商业：中大规模;本案;周边为成熟居住区，居住氛围浓厚; 道路网络;教育配套; 南临津河，为天津市二级河段；原来津河该河段水质较差，经治理后有明显改善； 河岸绿化成熟，已成为周边居民散步休闲的好去处。; 城市中心区域的核心区； 有津河、市政公园等景观资源； 不受90/70的限制； 交通便利，地铁1号线及多条公交线路； 商业、教育等配套资源齐全； 成熟的居民区，居住氛围浓厚。 地块不规则，遮挡问题突出； 住宅设计方面存在限制。 ; 交通便利； 商业氛围浓厚； 周边成熟居住区为项目提供稳定的人口支撑。 有绿化带遮挡，进入性差； 沿街展示面小。 ;;;;;;住宅的精确定位;;河西区域作为天津重点发展的区域，努力将河西区建设成为经济强区、文化大区和生态宜居城区。;　 该街区北起琼州道、南至围堤道,占地面积70公顷，是本市整体商业布局规划组团之一。 目前，这条商业街上已有恒华、国华、新澳等一批商业设施，国美、永乐、苏宁、大中等国内知名电器店相继开业，以家电为特色的商业街初步形成。 “十一五”期间，大沽路商业街重点构建两大功能街区，即：北部都市风情休闲街、南部家电商业街。 地铁1号线在这条街上有两个进、出站口，下瓦房是地铁1号线和规划地铁5号线以及公交客运站、停车楼汇集成的大型交通枢纽。 ;天津市区客户地域性置业明显，沿交通向外匀质扩张;数据来源：天津搜房网网络调查，数据截;; 2007年至2008年上半年，市内六区成交面积仅为全市的4%和5%，而2007年成交面积达到全市的33%。2008年上半年成交面积为全市的25.9%，市内项目稀缺性愈加明显，未来市场放量将愈加稀少。;;;;;;　;;房地产一级市场：供应量小，市内项目稀缺性愈加明显，未来市场放量将愈加稀少 房地产二级市场： ;市区高端项目，滞销户型以大户型为主，畅销户型集中在90-120平米两居和140平米的三居，未来市场上高端大户型竞争激烈;围堤道以北 ???块;;位置：广东路、永安道交口，周边高楼林立，在河西人民法院东南侧。 物业类型：住宅 群众描述：两栋高层，两栋低层。 层高： 占地：10000平米 住宅建筑面积：2.2万平米 开发商：天津市雅宣房地产开发有限公司 周边社区楼层较高，一墙之隔的居民拥有私家车数量较多。 现状：项目周边有围墙，4号楼已经完成打桩，2号楼正在做桩。 开发进度：09年9月封顶，09年底入住;;板块名称;板块名称;片区;板块名称;市场格局： 项目参数： 产品分析： 销售情况： ;泰悦豪庭;; 未来存在竞争的项目：泰悦豪庭、爵色峰景、花园5座、华侨御景湾（尾盘），未来区域内竞争不激烈；;;;;;;; 高层住宅 面积区间较大，基本都〉100平米以上，有少部分90平米2居室 ;; 项目周边的津河居住带的居民经济实力相对较强 人口较为纯粹，多为河西区企事业单位、政府机关部门的中高层 河西情节浓厚，邻里人情味十足 最早购买天津市商品房 有1-2次改善置业经历，对居住品质要求较高 仍有众多的人居住在老旧居住区，改善需求被抑制 ;;;花园五座客户描述 90-100㎡2居室;花园五座客户描述 140-150㎡3居室 ;花园五座客户描述 200㎡4居室 ;;剩 余：70-80套；1#、3#还剩尾房 主力户型：90多平米两室 销售套数：4-5套/月 上 门 量：7-8组 销售周期：预计今年年底住宅部分清盘，09年初交钥匙。;;;;;;;;河西文化;;;;;;;;;;;现金牛产品;;公建的功能分配;;世联对公建部分目标的理解;本体商业价值分析; 交通便利； 商业氛围浓厚； 周边成熟居住区为项目提供稳定的人口支撑。 有绿化带遮挡，进入性差； 沿街展示面小。 ;公建市场背景分析;07年9月2套房贷政策的出台;商业：从大沽南路商业的发展历程上看，发展伊始即为区域型商业配套，辐射能力未达全市。;商务： 从区域商务发展历程上看，办公类物业基本在05年投入使用，从商住公寓演变而来，整体商务氛围薄弱;天津市区现有商业总体格局为“单中心” -“多级”发展模式;;和平路商圈是天津“唯一”的市级商圈,消费型商圈地位显著.;项目是河西区北部的局部区域型商业中心,与市级商业中心距离较短，在3公里之内;项目处于小白楼商务中心区（CBD）河西部分边缘区域，四至为：东至台儿庄路；西至南京路西侧，连接大沽南路；北至徐州道；南至奉化道；构成68公顷的区域。;从土地成交情况看，07年成交的几块土地将陆续入市，总供应逾