资产评估课件-第二章资产评估基本的方法ppt117-.ppt

二、基本方法 资产评估值＝ 被评估 资产重 置成本 被评估 资产重 置成本 — 资产实体 性贬值 资产功能 性贬值 资产经济 性贬值 ＝ × 成新率 或 * 三、基本原理 即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。 资产的价值取决于资产的成本 * 四、理论依据 1. 资产的价值取决于资产的成本。 资产的取得成本越高，相应的资产 的价值越大。 2.资产的价值是一个变量。 资产的价值随资产本身的运动和其他 因素的变化而相应变化。 * 1、被评估资产处于继续使用状态 2、应当具备可利用的历史成本资料 3、形成资产价值的耗费是必须的 五、基本前提 * 搜集历史资料，确定成本构成 六、操作程序 确定各种贬值因素，判断成新率 综合分析，确定评估值 确定评估对象 确定被评估资产的重置成本 * 重置成本评估方法 七、常见的评估方法 重置核算法物价指数法功能价值法 统计分析法 功能成本 线性函数法 功能成本 指数法 各种贬值评估方法 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 观察法 使用年限法 修复费用法 复原重置成本 更新重置成本 * （一）重置成本及其估算方法 1.重置成本的含义 重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。 * 更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。 随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。 * （1）重置核算法 是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。 基本原理： 2、重置成本的估算方法 * 计算公式 重置成本＝直接成本＋间接成本 建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润 取得成本构成： 购买价格 安装调试费 运杂费 人工费 间接成本构成： 取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用 * 例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000=205000（元） * 例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？ * （1）计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元） 直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率 ＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2% 间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元） * （2）功能价值法 参照物 功能价值 被评资产 重置成本 （单位生产能力） 是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置