中X城项目市场分析终结篇.doc

上海中原物业代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX项目市场分析 PAGE PAGE 38 目录 上篇…………………上海住宅市场发展趋势分析与预测 第一部分…………………………… 上海住宅发展趋势概述 第二部分…………………………………………产品发展趋势 第三部分…………………………………………行业联合趋势 第四部分…………………………………………价格走向趋势 第五部分……………………………………住宅市场发展预估 第六部分…………………………………虹口区区域市场分析 下篇……………………上海商业市场发展趋势分析与预测 第一部分………………………………………………分析概述 第二部分………………………………上海商铺市场环境分析 第三部分…………………………………………市场竞争状况 第四部分………………………………………………市场动态 第五部分…………………XXX项目区域商业市场发展分析 上篇 上海住宅市场发展趋势分析与预测 第一部分 上海住宅发展趋势概述 2002年的申城楼市在一片热卖和年末申博成功的热闹中间即将落下帷幕，上海楼市依然呈现出一路上扬的态势，但也不断有专家、学者对节节升高的房价提出质疑。　　从宏观上看，2002年上海房地产市场上暖风频吹：浦江两岸综合开发进入实质性的启动、央行第八次降息、十大轨道的建设引发新一轮房产投资热；从政策上看，取消蓝印户口政策并没有对市场造成太大的冲击；从市场上看，100万平方米的重点工程配套商品房的正式启动，指导性房价控制在每平方米3000元左右，最近新成立上海地产（集团）有限公司和上海大盛资产有限公司对土地一级市场进行调控性经营，建立政府主导型土地储备供应机制，这些都表明了政府宏观调控的态度，使住宅开发纳入健康、持续发展的轨道。 继今年上海市住宅产业快速发展之后，未来两年，无论是投资总额还是新开工和竣工面积，均将比今年有所上升。2003年，上海住宅的投资将达到580亿元，住宅新开工1800万平方米，竣工1800万平方米。???? 明年，上海市住宅产业将以提升上海市民居住水平为主线，继续推进上海市住宅建设持续、稳步、健康发展。创建“四高”优秀小区，以住宅产业现代化为抓手，抓住重点、培育亮点、解决难点，重视中低收入家庭的住房需求，不断提高行业管理水平。从有关会议获悉：2003年，上海住宅投资580亿元，住宅新开工1800万平方米，竣工1800万平方米；建成“四高”优秀小区80个；实施菜单式全装修10万套，建成“四新”成果应用小区50个以上；完成平改坡1000幢，综合平改坡6至8项；完成居住区为老服务设施80个；重大工程配套商品房竣工100万平方米，新开工100万平方米；建成居住区绿化450公顷，围墙透绿110公里。????? 据分析，明年住宅市场将面临着如下“利好”：日益提高的开放度和不断增强的城市综合竞争力将推动住宅的快速发展；大规模的城市基础设施建设和城市化的快速推进将促进住宅建设；城乡一体化步伐的加快，为住宅发展增加了新的活力；房地产业的支柱产业地位以及各项配套政策的有力支持，将推动住宅市场的繁荣；小康目标的确定、市民收入水平的提高将进一步扩大市场的有效需求。 2003?年楼市的发展更加牵动了众人的心，开发商希望楼市继续走强，买房人希望楼市降温。为此同时，各种新概念、新现象也层出不穷。在此对未来两年的申城楼市做一些预测。 第二部分 产品发展趋势 住宅将在延续人性化、生态化、具备文化内涵以及国际化的基础上更注重一个“适用技术”的问题，也就是产品的经济化，基于对2002年楼市的分析，住宅“金字塔”中下部分的需求者普遍认为目前房价较高。小区建设不能落后于相应需求，但是如果太过超前，普通小区就配备豪华会所、智能化设施势必引起成本上升，脱离购房者需求。盲目以为只要提高产品品质，加强小区配置，辅以楼盘精美包装以及强大广告攻势就可以成功的观念，在2003年并不一定行得通。强调适用性、经济性将成为楼市的一个新趋势。 第三部分 行业联合趋势 在产业竞争中，预计2003年将是国内房产企业走向联合之路的一年，目前外资房地产企业加快了进军上海的步伐，来自上海市工商局的统计数据表明在2002年上半年，注册资金超过3000万美元的房地产企业达到了15家，由和黄地产、新世界、新鸿基、瑞安地产等香港地产商掀起的“投资潮”将再度上演“升级版”，同时，据摩根斯坦利公布的海外基金投资中国房地产市场的一项研究显示：在未来2－3年中间，将有3－10亿美元的海外资金进入上海市场，他们凭借着雄厚的资金实力、先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念逐鹿市场，而国内的房地产商的政府背景优势和天然