精品--中桥2010年12月30日衡阳创薪·商业项目市场调查报告--著名商业地产策划.docVIP

【创薪·商业项目市场调查报告第一部分 城市宏观市场分析“雁阵惊寒，声断衡阳之浦”得名雁城。 【图1-1：区位图】 衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地，内地的前沿；“扼两广，锁荆吴”，地处“南北要冲”，历来是商贾云集之处和江南主要商品集散地境内交通十分便利，京广铁路、107国道和京珠高速公路纵横南北，湘桂铁路、322国道和“三南”公路横穿东西；投资20亿元正在建设中的湘江衡阳大源渡航运枢纽工程，将使千吨级货轮顺湘江入洞庭、通长江达上海；两个机场可供开通，已经形成水陆空立体交叉的交通热线络，是名副其实的呼应南北、承接东西、合纵连横的南北交通枢纽。衡阳未来商业格局规划北至松木工业园，南至湘江河畔，东至衡大高速，西至京珠高速复线，规划总面积180平方公里，商业发展总格局为“一主六副，两带十街，四区三园”。 一主：即解放路沿线商圈 六副：即高新区商业副中心、江东商业副中心、长湖商业副中心、白沙洲商业副中心、合江套商业副中心。 两带：湘江观光休闲商业带、蒸水古今文化商业带。 【图1-：用地发展方向规划图】 近五年，是衡阳经济发展较快的五年，年均增长速度达到10%以上。特别是2007年增长速度迅猛。07年以后增长放缓，仍保持平稳增长。并在08年已过千亿元。09年继续以14.7%的势头增长。 2、衡阳整体经济实力以及GDP年增长率在湖南省内处于前列（湖南省2009年GDP一览表） 城市 长沙 株洲 湘潭 岳阳 衡阳 常德 GDP 3744.76 1022.6 739.38 1272.15 1168 1239.2 GDP增长率 14.7% 14.2% 13.7% 14% 14.7% 12.1% 3、城市建设力度相对湖南其它同类城市小，但投入逐年不断加大，促进衡阳房地产的发展 固定资产投资快速增长，基础建设力度加大。 固定资产投资稳步增长，占GDP的比例不断提升，城市建设投入力度加大，对房地产开发有利。 房地产开发稳步增长。 4、房地产发展已跨入快速发展期，未来发展前景广阔 人均GDP保持较高的增长速度，人民生活水平迅速提高 人均GDP从03年的798美元增长至08年的2000.1美元，房地产发展已经跨进快速发展期，未来发展前景广阔。 宏观经济小结： 1、城市经济总量不大，经济发展平稳但增速低于全省平均发展水平； 2、同全省相比，全市和城区的产业结构优化程度不高。城区经济主体是第二产业特别是工业，利税超过“半壁江山”；但工业规模小，技术含量不高制约了第二产业的发展。第三产还欠发达；发展与经济总体结构不相称。 3、消费市场日益活跃，消费结构加速升级。 4、居住开支比例较小但较以往有所提升，居民消费能力不断增强，房地产消费力提升空间大。 三、衡阳市房地产市场分析 1、衡阳房地产发展历程展示 2、衡阳房地产市场各版块特征 3、房地产投资增长速度加快，发展势头较好 房地产投资逐年增长，房地产发展势头好 房地产投资增长率低于固定资产投资，房地产发展跟不上城市建设的步伐 房地产投资占固定资产投资比例小，房地产开发市场化程度不高 4、商品住宅市场健康发展，总体上供需平衡 03-09年商品住宅供应情况变化 (单位:万平米） 商品住宅销售量稳步增长，市民购房需求日益增大 近年商品住宅供应保持平稳增长，2008年步伐加快，2009年供需量有所下滑。 商品住宅市场总体上供需平衡，住宅市场健康发展 5、房地产市场开始升温，商品住宅价格有较大上升空间，利于房地产开发 近年商品住宅均价增长明显，2007年以后增长速度有所放慢。 衡阳商品住宅均价与长沙等地仍有较大差距，理论上衡阳商品住宅价格有较大的上升空间，有市场利好。 衡阳房地产市场综合分析： 近几年，市房地产市场新增供应量经过200年到达底谷后,供应量有所增加，增加幅度较小。由于200年市场的强劲需求的影响，20年上半年市场供给在此时爆发，市场供应量接近200年全年量供应量。市场新增供应量短时间内集中供应，增长幅度十分巨大，而市场需求量继续保持强劲的增长势头，房地产市场正处于供销两旺的局面，市场发展进入块车道。 在新增供应量出现大幅度增加，需求量保持增长，商品房档次提高、大量豪宅相继入市等多种因素的调和下，市场价格稳步上升；主要是境（区域）内拉升了市场价格（均价普遍超过00元/㎡）。 而在新供应的商住楼项目中，商铺价格较以往有所上升，位置较好的铺位单价达到了万元/平方米，位置差的地段也接近8000元/城市宏观市场分析小结社会消费品零售额逐年保持8%以上的增长率，外贸出口年年创新高，在如此的经济大环境下，必然将吸引更多的投资者、大型商家进入市场。 人民收入的稳定提高、可支配收入的增加、以及消费理念的改变，超前消费的形成，都必然将极大的促进消费市场，伴随消