专业市场运营管理培训2016年5月27日.pptVIP

对策 由于同类商品专业市场之间的竞争极为激烈，在同类商品的专业市场竞争环境中，需要形成一定的经营特色，创造一定的竞争优势，才能够生存下去。如形成商品不同经营档次的特色，档次差异化经营；形成商品使用对象差异特色，如专营女士服饰，专营男士服饰，专营纺织品服饰等。形成风格的差异化，如经营前卫风格，最流行的饰品，特色经营的成败在于两个因素，相关是否有足够的差异化及在目标商圈中是否有足够的市场容量。 * * 案例－广州白马经营成功分析 一、白马服装批发市场准确的开发定位 20世纪90年代，批发市场步入高速发展的阶段，随着批发市场的发展，许多投资商涌入开发建设批发市场的领域，城建集团于1992年开办广州白马服装市场，开业初，白马市场独得天时地利人和，当时白马大厦是广州市规模最大、硬件最好的室内服装批发市场，又是政府指令性而建立的市场，地处航空、铁道和公路运输站场附近。适逢泡沫经济盛行之际，同时白马有一个好的领头人，有一支团结合作、敢于探索改革的员工队伍，以及对白马市场有坚定信心的业户队伍，这一切奠定了白马开业的成功基石。 * * 正确的招租策略 招租时，要承租预测好一点位置铺位的业户，必须配租写字间，开业时写字间仍有空置未租。商铺经营这一模式在白马的第一和第二合同期中走过了辉煌的历程，在当时的经济环境和消费意识下，铺位的大小、所处的位置以及服装的品牌尚未是人们交易活动时考虑的要素。这是市场铺位抢手的原因之一。 * * 适时应变，随机调整 其次，白马市场的二、三、四楼的业户多数是一些山寨厂的经营者，小面积的铺位投入的成本低，而且事实上他们也不需要大面积来展示商品。低廉的经营成本，加上他们灵活的经营方式，从而带动了整个白马市场商铺的服装销售，提升了它们的市场价值。 在这样的市场供求关系作用下，我市场形成了以商铺经营形式为主、写字楼为配套的格局，商铺占了四层。其中四楼原为写字楼，1996年因铺位需求量大，故将四楼写字楼改建为铺位，以适应当时的铺位需求关系。 * * 　白马“四化”发展战略 广州白马服装市场第三个“五年”发展蓝图，是让其成长为品牌化，高档化，智能化、国际化的现代化服装交易场所。 写字楼为业户提供了更好的服装交易环境和条件。现有市场的求租资料统计，约有85%的咨询者是需要写字楼的，这些人都是拥有自己的服装品牌，及中等以上生产规模工厂作后盾的有实力厂商，剩下的15%则是要求有较大面积的商铺作为经营场地的较有实力的商家。在白马市场内，写字楼承租权转让价从去年下半年起一直攀升，五楼的一间写字楼转让从去年的35万元突升到110多万元，六楼的写字楼也从30万元升到70~80万元左右。 * * 在广州市，除了百货大楼，一般来说四楼作为现场交易地方的市场已经很少了，尤其是流花地区服装的各批发市场，更出现了写字楼低层化、商铺数量减少的趋势，各市场都将增加写字楼作为打开市场困境的“杀手锏”，新开设的“新贵都”是以写字楼为主，将4至14楼均定位于写字间，并且已全部出租，天马即将将其三楼改造成写字楼……种种迹象表明：下一轮流花地区各市场的竞争将会是以写字楼的经营模式为焦点，在这种状况下，以商铺带动写字楼、商铺为主的模式将变成以写字楼带动商铺、写字楼为主的市场生存模式。通过这种比例的调整，逐步引导业户向高档化、品牌化方向发展 * * 第三节　专业市场营运管理 批发市场的商铺管理模式：出售，出租，合作方式 产权式商铺管理 租凭式商铺管理 经营管理的主要内容 租户管理 营销管理 物业管理 * * 商业物业商铺卖还是不买，或者卖多少，在业界一直有很大的争议，有的认为，为了减轻投资商的资金压力，商业物业商铺能卖的应全部卖掉；有的则认为，为了进行统一的经营管理，把物业做旺，商业物业商铺不能卖或部份卖 上述观点都各有利弊 * * 第一种方式： 利：销售商业物业商铺，可以迅速回笼资金，减轻投资商的资金压力，并在短期内获得较高的投资回报。 弊：商业物业商铺销售出去之后，各个商铺的产权分属于不同的业主，进行统一经营管理的难度较大，这将会对商业物业的经营形成较大的杀力，可能会因物业难以统一经营管理，提高物业经营的竞争力，使物业能够永续经营，使投资商能够获得长期稳定的回报，但是却会加大投资商的资金压力。 * * 商业物业商铺卖与不买，实质上就是商业物业销售与经营之间的矛盾，销售商铺可以迅速回笼资金，但不利于商业物业的经营，为了统一经营管理，使物业能够　永续经营，而不卖商铺，却会加大投资商的资金压力。如果既要在短期内回笼资金，又要使物业能够正常经营下去，就必须在销售和经营之间找到一个平衡点（我称之为黄金分割点） 为了持续稳定的经营，商业物业最好不要分割销售出去，例如广州白马服装市场 * * 既要满足项目的融资的需要，又要满足商业物业永续经营的需要。那么