房地产未来趋势.ppt

任志强称，国家希望房价不涨是不可能的，“政府既想多卖地多拿钱，又不愿意给百姓涨工资，还奢望百姓都买得起房，那简直就是梦话。”任志强认为限购政策终将产生许多后遗症，“心肌梗死的时候，政府不是给你吃治心绞痛的药，而是打封闭，认为你不疼就行了，至于死不死都没关系。就好像现在的房价，只要不涨政府就满足了，至于大家买得起买不起都与它无关。” 　　 陈淮当即作出反驳，称限购令取得了显而易见的成效，首先挤掉了大部分投机性需求；第二，改善了老百姓的价格预期；第三，维护了国民经济的平稳运行；第四，给房地产企业以调整战略发展方向的缓冲。 “房地产可喻为臭豆腐 闻着臭吃着却很香” 著名经济评论家叶檀在11月25日举行第四届黄山天盈建行财经论坛上表示，徽州有毛豆腐，房地产 可以比喻为臭豆腐，闻着臭，吃着香。当前中国房地产处于冰火两重天的态势，实体经济和人均GDP缓慢上升、人和资源集聚的城市房价将会处于长期上升趋势，近年来房企开始圈地的养老地产未来发展前景不明，旅游地产应注重精细化服务，未来房地产发展将实行试点城市的房产税与土地财政、保障房与商品房双轨制。 房地产当前处于冰火两重天 目前全球房地产市场都处于冰火两重天的态势，从2007年-2012年8月，全球房价上涨最高的城市包括香港、奥地利、新加坡以及中国等，多是资源和资金集聚、移民多、实体经济发达的城市。 对于中国房地产而言，很典型的两种城市的房价在大幅下跌： 一、是资源集聚但大幅下跌的中小城市，当资源价格下跌之后，它的房价就开始下跌，最典型的在内蒙古和陕北，譬如鄂尔多斯，160万的人口一年流出10万人，同时资金也在大幅度流出。 二、是制造业大幅下挫的中小型城市，如浙江、温州等，现在义乌的一间商铺已经从以前一千万现在已经回落到四五百万，价格在回落，且几乎无成交量，譬如东莞，大规模的出口制造厂搬迁至广西、贵州，50%的空置率。 但东部沿海大城市，房价仍保持一个坚挺的状态，同时资源集聚的城市中间城市，如武汉、长沙等，房地产发展处于上升趋势，房价也在稳步上涨 房地产不要看供求关系： 第一要看货币，有货币泡沫，就一定有房地产泡沫，房地产泡沫多发于一些热带岛屿，像中国海南。 第二看当地实体经济，如果当地实体经济和人均收入缓慢上升，人和资源在集聚，房地产发展将有一个长期的上升周期。 旅游地产离不开精细化服务 十年前，房企建造商业地产，实际上是布局城市化的过程，近两年不少房企在各大城市圈地布局养老动产，像海南、云南等城市，但养老地产的未来发展还很难判断，但其发展与政府是息息相关的。 目前各地都在发展旅游地产，存在同质化竞争，旅游地产发展应该做一些别人想不到的服务，将精细化的高端服务与旅游结合起来是未来发展的大方向。同时对于投资者来说，投资资旅游地产首先想的不是增值服务，而是一种高端的体验，是希望离开日常生活进入的一种精神休闲领域，因此旅游地产发展背后的支撑服务是很重要的。 未来房地产将实行双轨制 谈到未来中国房地产市场，主要取决于两个因素： 第一，地方财政能不能与土地脱钩，，如过不能脱钩，那就别指望地方政府能让房价下降； 第二，国家是否真的能够出台行之有效的政策，譬如房产税，如果对存量房也征收房产税，这个政策出台将是致命的。 未来中国房地产将走上双轨制道路，即试点城市的房产税与土地财政双轨制、保障房与商品房双轨制，将会持续很长一段时间。 房 地 产 税 房产税改革是非常有必要的 ： 一、是有利于增加直接税，填补财产税收领域空白，是中国税制合理化的必要环节。 二、是房产税改革有利于地方税收体系建设、解决地方稳定财政收入来源。 三、是抑制房价，确保房地产业健康发展。 四、是优化收入分配结构，抑制两极分化。 专家认为，全面开征房产税还需清除三大障碍： 第一是信息障碍。由于全国房产数据没有联网，投机资金从政策执行较严的一线城市向二三线城市泛滥，从高端住宅市场流向中低端市场，导致限购、税收、贷款等调控政策落不到实处。专家指出，目前各城市已建立房地产信息登记制度，个人住房信息全国联网不存在技术障碍，房产信息全国联网将为房产税全面征收扫清障碍，也是楼市精确调控的基础。 第二是法律障碍。当前要对已有的法律、法规、地方政策做一个梳理和清理，防止出现“法律打架”的现象，影响征收的权威性。 第三是征收障碍。究竟是自己申报还是政府认定，滞纳税款如何处理等，都需要细化。 十八