某地产项目营销部分提报资料.pptxVIP

紫金英郡伴山提报营销部分 前言: 经过近半年的发展,伴山项目依靠项目独特的位置,稀缺的资源,以及准确的包装定位,目前已经确定了在无锡豪宅市场的基础. 但是在目前的运作基础上如何通过营销使开发商利益最大化,是下阶段营销重点要解决的课题,将从以下几方面着手:通过增加更多来人提升价格、加快速度、合理销控有效提升客户价值认同感销售节奏与价格走势控制目前市场预估均价16000—17000元/㎡，经过上述三大营销手段的实施，至少溢价10%2011年项目运营思路时间推进2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月紫金英郡重大节点　售楼处、样板房开放盛大开盘春交会　　　加推开盘　　　营销阶段蓄水期开盘期强销期主题华东第三大山居名邸半城繁华半城山假如没有万达广场，紫金英郡仍然紫金英郡超越期待的愉悦生活85—190平米山居臻品 气度登场 珍罕机会：伴山首次盛大公开二期升级作品 载誉公开臻品持续热销公关活动活动主题　山居生活季/产品说介会现场体验活动客户服务季　资源特色体验暖场活动山居盛大公开暖场活动　圣诞特惠活动内容　结合山景举办系列特色活动/大型产品说介会聚集人气，对意向客户进行梳理，引发全城关注现场高品质体验活动，以刺激客户关注，样板区开放 +红酒私宴，进行现场体验进行客户服务及回馈，重点对业主及贵宾客户进行维护，打造金洋品牌　嫁接各方资源，以提升项目蓄客量，积极寻找目标客户持续性暖场活动维护人气，营造口碑升级臻品面向社会公开，以新产品面向市场进行刺激持续性暖场活动维护人气，营造口碑　在圣诞岁末进行客户特惠，同时各类特色暖场活动持续上演嫁接资源　联动业主/意向客户/驴友等圈层联动交通台联动业主/无锡体育中心/工商联等　　　　　　　营销动作　1、call客2、小众说介会3、圈层拜访4、客户拓展5万达喜来登酒店布展　1、call客2、小众说介会3、圈层拜访4、客户拓展5万达喜来登酒店布展　解惑如何增加现场来人如何控制销售节奏与价格走势如何有效提升客户价值认同感　经过前几个月的运营，目前现场来人约在600—700组，有效客户约在160组左右，所花媒体广告费用接近100万，平均每个有效客户花费超过6000元销售价格与来人测算 根据目前销售计划，一期开盘推售209套房源，常规安全值在420名客户，如要挑战价格必须增加有效来人50%以上,预计730组左右.等于广告费放大至少75%以上来人渠道对比非常规营销来人比例常规渠道来人比例首次开盘来人目标420来人渠道比例预计来人备注常规媒体80%336报广、短信等PR活动10%42　朋友介绍10%42　首次开盘来人目标730 来人渠道比例预计来人备注常规媒体50%365 报广、短信等活动类大型公关活动15%110 　小型暖场活动12%88 　怡客会客户资源拓展call客8%58 3月开始执行，在开盘后，5月份持续执行，直至9月份再度开盘小型说介会5%37 圈层客户拜访4%29 外部客户资源拓展项目周边小区拓展3%22 项目区域内企事业单位小众说介会3%22 目前现场有效客户约在160组左右 通过大量活动整合、怡客会客户资源运营以及外部客户资源的拓展，采用非常规营销方式可以更有效的增加现场来人，促成成交 针对怡客会及外部客户资源拓展，成立大客户经理，在强蓄水期开展攻坚战在外部客户拓展中，可针对万达喜来登酒店设置专门的拓展点位提升客户价值认同感解决了来人的问题，还要将有效客户转变为成交客户，必须提升客户的价值认同感五星级案场体系高品质案场管控体系提升客户粘结度提升营销动线硬件强化客户会积分运营外场接待处停车场处理停车场指引标识保安亭关键位置指示牌售楼处精神堡垒外围指示系统接待五星级神秘客户暗访问候五星级管理中心督察形象五星级每日值班经理制硬件五星级专业五星级销售节奏与价格走势销售周期模拟　2011年 2012年2013年合计第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一波：15#中、西单+16#+3#+5#（11年4月推售）套数209　　均价17000面积28417.12 　17050.27 5683.42 2841.71 2841.71 　　　　　　　28417.12 可售金额483091040　289854624966182084830910448309104　　　　　　　483091040　　60%20%10%10%　　　　　　　　第二波15#东单元+4#+6#+7#（11年9月推售）套数208　　均价18000面积29172.40 　　14586.20 8751.72 2917.24 2917.24 　　　　　　29172.40 可售金额525103200　　2625516001575309605251032052510320　　　　　　52510