威海市房价及拐点的预测.docVIP

2010-2011-2数学建模 期终考试论文 09自动化1班 李潇然 200900840172 09自动化1班 徐亚琼 200900840232 09自动化1班 张紫杨 200900840259 评语 成绩 摘要： 目前经济形势，通货问题一再严重，而房价走势一再飙升，令人担心。对于房产过热，国家颁布了相关政策抑制房价。房产形势如何？房价走势如何？这些问题成为民众最为关心的问题。首先运用层次分析方法，分析了住房需求、热钱的投机、宏观调控（包括国家的宏观经济环境，调控手段以及政府对宏观调控的执行力）、人均收入、建设成本（包括材料费、劳务费及土地成本等）这五个因素对房价的影响，得出了影响威海房价的最主要因素。为预测威海的房价情况，结合2004年-2011年威海房价统计数据，建立了基于灰色关联理论的灰色系统预测模型，运用灰色系统GM（1,1）对威海房价进行预测。为了确保分析和预测的准确性，我们在层次分析中对成对比较矩阵A进行了一致性检验，不一致程度在容许范围内，在灰色预测中对房价的数据序列做了检验和处理，之后对预测值分别进行了残差检验和级比偏差值检验，达到了一般要求，可以得到较为满意的预测结果。 最后，我们基于所建立的模型，对房价进行了预测，预测出2012年-2013年的威海房价。通过对2004-2013年房价的涨幅情况的分析，对房价拐点是否到来做出了预测，同时对居民购买房屋提出了建议。 关键词：层次分析 灰色预测模型GM（1,1） 最小二乘法 一 问题重述和分析 全国房价一直在高速上升，在这几年过程，一直有关于房价拐点的争论。是否楼市的拐点真的到来？影响房价的因素众多，大的方面有，国家的宏观经济环境，国家的宏观调控，地方政府对宏观调控的执行力，人民的住房需求，热钱的投机。而宏观调控的手段众多，如廉租房建设，经济适用房建设，提高税收，打击投机，企业房贷资金紧缩，提高准备金率，不批准房地产企业上市圈钱等等。 从影响房价的因素中挑选出最主要的因素，建立房价中短期预测模型，对威海2012-2013年的房价进行预测，论证房价的拐点是否到来，并给买房的人具体意见。 能够影响到房价的因素众多，诸如人们的购房需求、投资行为、国家的政策、人均收入，但是它们之间的关系并不明显，找出所有与其相关的因素是不现实的，对于建立起许多因素同威海房价之间的映射则更为不易。对此，我们采用层次分析的方法，先确定出影响房价的五个主要因素，然后构造对比矩阵，得出各因素的权重，得出了影响房价的最主要的因素。同时，关于房价预测的模型建立方法有很多，由于对于威海房价的统计数据相对较少，自身变化趋势的线性关系较弱，使得像回归分析模型和神经网络模型的效果不理想。而灰色系统分析法主要是根据具体灰色系统的行为特征数据，充分利用数量不多的数据和信息寻求相关因素自身与各因素之间的数学关系。我们建立起了灰色GM（1,1）模型，用来预测房价的走势情况。 基本假设 1、房价问题的内在机理是一个灰色问题。 2、房价主要受到住房需求、热钱的投机、宏观调控（包括国家的宏观经济环境，调控手段以及政府对宏观调控的执行力）、人均收入、建设成本（包括材料费、劳务费及土地成本等）五个因素的影响。 3、各个因素对房价的影响程度可以通过特征向量的权重来体现。 符号说明 c1：住房需求 c2：热钱投机 c3：宏观调控（包括国家的宏观经济环境，调控手段以及政府对宏观调控的执行力） c4：人居收入 c5：建设成本（包括材料费、劳务费及土地成本等） n：影响房价因素的个数 A：构造的成对比较矩阵 λ：A的最大特征根 ω：对应于A最大特征根的特征向量，权向量 Ω：A的特征向量 CI：一致性指标 RI：随机一致性指标 CR：一致性比率 x(0):参考数据列，即八年的房价数据分别为x(0)（k） k=1，2，…,8 λ（k）：数列级比 k=1，2，…,n c：常数 y（0）：数列x(0)做平移变换 y(0)（k） k=1，2，…,8 λ(y)（k）：数列级比 k=1，2，…,n ∧y(1):房价预测值+5000 ∧x(1):房价预测值 ε（k）：残差 k=1，2，…,8 ρ（k）：级比偏差 k=1，2，…,8 a:参数向量 Y:数据向量 B:数据矩阵 a：参数向量计算值 y(1): y（0）做一次累加生成数列 z(1)：均值数列 模型建立与求解 （一）模型Ⅰ 1.模型建立 针对影响因素关系不明确，数据不充分，与房价无法建立起清晰的映射关系，我们运用层次分析方法，通过对影响因素权重的分析，得出影响房价的最主要的因素。 （1）层次结构： 第一层O 目标层 何时买房，价格最佳 第二层C 准则层 住房需求 热钱投机 宏观调控 人均收入 开发成本 第三层P 方案