2010年商业房地产行业风险分析报告[世经未来].pdf

2010 年商业房地产行业风险分析报告 摘 要 广义的商业房地产，是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议 中心以及商业服务业经营场所等。狭义的商业地产，特指用于各种零售、批发、餐饮、 娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式，功能和用途上，区别于普通 住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产。 本报告所研究的商业房地产，主要为广义商业地产，因而分为商业营业用房和办公 楼两大类。按开发形式，具体表现为8 中类型。 商业地产分类表 类型 定义 商业地产的初始形态，遍布与城市各个角落，以普通居民为服务对象，服务 传统商铺 种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本的。 指用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，是某个行业或其上下 专业市场 游行业的聚集，强调集群效应。例如广州天河电脑城，图书厦。 是商户沿街的两侧排列组成的一种商业地产形式，有可能是楼宇，也有可能 商业街 是单层建筑，例如北京的王府井步行街，广州的北京路步行街。 以社区居民为主要服务对象而建立的商业地产模式，是伴随住宅地产配托设 社区商业中心 施的不断完善而发展起来的。 大型购物中心、百货商 集购物、休闲、娱乐、美食于一站式的大型商业地产模式。主要在大中型城 场 市繁华地带开发。 以休闲、度假为主要依托的商业地产形式。例如 KTV 、度假村。后者多建筑 休闲、娱乐商业 在旅游风景区，是在旅游行业发展迅猛以及都市人日益增加的精神压力下产 生的商业地产产物。 企事业用以办公的商业地产形式，有单纯的写字楼，也有商住两用形式的， 办公楼、写字楼 称为商务楼。 资料来源：世经未来整理 一、商业地产是城市发展的新引擎 商业地产作为房地产开发形式的一种，是消费水平不断发展的产物。它是商业与地 产的融合，一方面商业促进消费水平，另一方面地产促进投资水平，两者的结合，成功 驾驭了拉动经济发展的三驾马车的另两驾——消费和投资，对经济的增长功不可没。商 业地产本身，多发展于一二线中心城市，成为城市发展的新引擎，而其对城市发展的促 进作用，相较于房地产，又有其独特的方面，具体表现为：带动第三产业发展，改善人 民生活水平，提高城市竞争力。 二、宏观环境逐渐回暖 商业地产喜忧参半 经济上，国际经济开始复苏，OECD 指数上扬。国内经济实现了倒V 型反转，保8 增长目标超额实现，通胀风险提上日程。政策上，保证性住房成主基调，房地产行业由 国家发展改革委中国经济导报社 1 北京世经未来投资咨询有限公司 2010 年商业房地产行业风险分析报告 年初的鼓励促进演变为年尾的防治过快增长，政策一热一冷，前紧后松，房地产市场不 确定性加大。关联行业上，钢铁水泥等上游行业价格上涨压力大，社会服务行业等下游 行业复苏态势显见，商业地产发展喜忧参半。 三、投融资市场活跃 开发建设情况良好 国房景气指数大幅上扬。整体房地产行业融资态势良好，自筹资金中个人按揭贷款 贡献大。投资情况回暖，商业地产投资同比增速超住宅地产成首位。其中，商业营业用 房投资增速平稳，办公楼投资起伏大。土地开发购置复苏，购置费用增加，开发商囤地 意图显现。商业地产整体