我国银行信贷对房地产价格的影响.docVIP

1引言 作为资金密集型行业的房地产业，无论是投资开发还是购买消费都离不开银行信贷。我国自1998年政府推进住房货币化改革以来，房地产市场货币化的发展大大刺激了房地产信贷的增加。数据显示，2000年以来我国房地产开发贷款和个人住房贷款的年均增速分别为25.99%和59.19%，远远高于同期金融机构贷款的年均增速（13.06%）；房地产类贷款占金融机构全部贷款的比重从2000年的6.04%上升至2005年的14.12%[1]。与此同时，金融支持下的房地产市场得到了极大繁荣，房地产开发投资额、销售额以及房地产价格均以较高速度增长。经验研究表明，银行信贷与房地产价格之间具有密切的关联：一方面，房地产价格的波动会导致货币供给量发生变化，而另一方面，货币供给量又是影响房地产价格波动的一个重要原因。面对中国当前高涨的房 地产价格、日益累积的房地产金融风险以及紧密锣鼓出台的信贷调控政策，从实证角度分析银行信贷对房地产价格的影响显得至关重要。 鉴于我国房地产数据较为欠缺，关于我国银行信贷行为与房地产价格之间关系的实证研究较少。平新乔、陈敏彦[2]以地价、银行信贷、投资额和行业垄断程度为变量解释房价的决定因素，发现银行信贷每增加1%楼盘价格上涨0.5%。周京奎[3]对中国4个直辖市住宅价格与货币政策进行实证研究发现，住宅价格的上涨与宽松的货币政策有紧密的联系。然而，李健飞、史晨昱[4]采用协整与格兰杰因果分析方法对我国近几年来房地产价格和银行信贷之间的关系进行实证分析时却得出相反的结论，指出银行过度放贷并不是我国目前房地产价格上涨的根源。 因此，目前关于我国银行信贷与房地产价格之间的关系尚未取得一致结论，本文拟在以下三个方面进行拓展：第一，研究数据方面，选择我国31个省、市、自治区的省际面板数据作为研究对象，既可以分析各省份之间的差异情况，又能够描述各省份的动态变化特征。同时，为保证研究数据的整体性，截取1999～2006年的年度数据为样本区间。第二，研究内容方面，不仅从全国角度考察银行信贷对房地产价格的影响，并且分区域对我国东部、中部和西部三个地区银行信贷对房地产价格的影响进行实证检验，然后对所得结果作出解释；第三，研究方法上，运 用F检验、Hausman检验和LM检验对面板模型形式进行选择，以克服已有文献采用一种检验方法选择模型带来的误差。 2研究设计 2.1样本选取 以1999年作为起始年，选取31个省（市、自治区）1999～2006年的年度数据作为研究对象，并根据区域发展理论将样本划分为东部地区、中部地区和西部地区，属于 东部地区的省（市、自治区）有北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、广西、海南；属于中部地区的 省（市、自治区）有山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、内蒙古、湖北、湖南；属于西部地区的省（市、自治区）有重庆、 四川、贵州、陕西、青海、甘肃、西藏、云南、宁夏和新疆。 2.2变量选取和数据来源 2.2.1房地产价格变量 鉴于数据的可得性和可操作性，房地产价格（P）以各年度全国和各地区房地产的销售额除以销售面积来表示。假定1998年城市居民消费价格指数水平为100，计算出1999年以来消费物价指数环比增长率和同期比增长率，构造一个消费物价定基指数，然后用199年以来全国和各地区在各年的房地产销售价格除以消费物价定基指数，就得到房地产实际销售价格。 2.2.2银行贷款变量 房地产贷款主要包括对房地产开发企业的贷款和对消费者的按揭贷款。我国房地产投资的资金来源，主要包括国内贷款、利用外资、自筹资金和其它资金。国内贷款主要是银行提供，利用外资也是金融支持的一部分，而其它资金实质上是通过非银行金融机构转化而来的银行资金。另外，目前房地产市场化程度不断加深，商品房基本上是由个 人购买，这些购房资金80%来自于银行。因此，参照周京奎[4]的方法，本文将房地产开发非自筹资金（Credit1）作为房地产企业的投资贷款变量，将商品房销售额的80%（Credit2）作为房地产消费贷款变量，数据来源于各地历年的统计年鉴以及历年的《中国统计年鉴》。将房地产企业的投资贷款 和房地产的消费贷款分别除以消费物价定基指数，得到房地产业实际投资贷款和实际消费贷款。 2.2.3控制变量 根据已有研究，选择下列指标作为控制变量：（1）人口（Popu）；（2）人均可支配收入（Income）；（3）房屋建造成本(Cost）。全国及各地的人口、人均可支配收入、房屋建造成本来自历年的《中国统计年鉴》，并且人均可支配收入与房屋建造成本均除以消费物价定基指数，得到实际人均可支配收入与实际房屋建造成本。 2.3研究模型 根据研究目的，本文构建如下面板模型： lnPt=α0+β1lnCredit1+β2lnCredit2+β3lnPopu+ β4lnInCo