2012品牌房企商业地产产品线研究122P.pdf

2012 品牌房企商业地产 产品线研究 赢盛中国战略研究中心 通过对品牌房企产品线的最新规划与布局进行系统梳理，挖掘商业地产发展的行业趋势、项 目发展趋势及项目开发特征。 赢盛中国 2012-3-3 目录 第一部分：企业维度4 一、万科商业产品线研究4 1、蓄势与准备4 2、产品线规划6 3、产品详细解析8 二、龙湖商业产品线研究15 1、发展历程：十年磨一剑16 2、开发战略：高周转策略20 3、战略布局：多业态全国布局20 4 、产品规划：三大商业产品线24 三、凯德置地商业产品线研究32 1、凯德商用发展战略33 2、购物中心运营34 3、产品线规划40 四、益田集团商业产品线研究49 1、益田商业集团50 2、益田商业产品线53 五、银泰置地商业产品线研究56 1、银泰中心58 2、银泰城63 3、银泰Mall 65 六、中航地产商业产品线研究67 1、中航城：大型城市综合体69 2、九方：购物中心76 七、新城控股商业产品线研究78 1、国际广场系列79 2、城市广场系列81 3、休闲广场系列83 八、中海地产商业产品线研究85 购物中心：环宇城87 九、中粮置业商业产品线研究90 1、西单大悦城92 2、朝阳大悦城93 3、上海大悦城95 十、华润商业产品线研究96 1、华润二十四城96 2、华润中心98 3、华润万象城99 4 、华润五彩城103 5、华润欢乐颂105 十一、万达商业产品线研究109 十二、海航集团商业产品线研究115 十三、宝龙商业产品线研究119 第二部分：总结分析121 1、外企领先内企121 2、港资领先内资121 3、综合体是主流模式122 4 、社区商业开始兴起122 第一部分：企业维度 一、万科商业产品线研究 万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，千亿销售目标成形，已逐渐确立了在住宅行 业的竞争优势。但内忧外患，迫使万科加大对具有长期稳定收益的商业地产的投入，这既是 无奈之举，也是战略需要。 1、蓄势与准备 万科转型商业蓄势已久，并将逐渐从单一的住宅产品升级为多元化的业态经营。总体来 看，其主要经历了找人才、找模式两大核心步骤。 第一步找人才 •商业地产需要多元化的融资渠道、明确的商业体定位、大量综合的租赁业态以及规模建设的租赁网 络等，都需要大批实际、专业而又纯熟的精英人才,而这正是万科眼下的软肋，因此，面对专业化程 度更高的商业地产运营,万科将第一步放在专业人才的储备上。 第二步找模式 •针对市场上已经成熟的万达模式、凯德模式、华润万象城模式、中粮大悦城模式等，万科在蓄积充 足的技术支持和商业团队后,逐渐开始探索适合万科的商业模式：“以住宅为核心发展全产业链,以 商业带动住宅,而住宅反过来影响商业,从中实现二者价值的同步提升。” 粗略统计，截止 2011