2012安徽阜阳淮河路地块项目整体定位及可行性发展建议99P.pptVIP

客户定位 项目客户群体的特征描述——核心客户及重要客户 城区：高收入的矿业、 化工、电力、金融教育、 机关等企事业单位中高 层管理者 市区其他区域的置 业客户 改变生活方式的城区富裕阶层 主要是西北商贸城、各 县郊的富裕人群 ??临泉、界首、太和 进城的客户 ??周边商贸市场的生 意人 提高生活质量的周边富裕阶层 没有明显的行业分布， 为私营业主，企业高 管，政府及事业单位高 官 没有明显的区域特性， 覆盖全市以及周边地市 投资型客户 ??城区：高收的矿业化 工、金融教育机关等企 事业单位职员 ??区域内：高收入的公 务员，机关事业单位普 通职工 ??靠近项目区 域的城区及周 边区域 ??项目所在区 域 收入较高的普通 职员 行业分布 区域分布 类别 核心客户 重要客户 阜阳市市场环境分析 1、阜阳宏观经济背景 2、城市规划以及区域分析 3、阜阳房地产市场分析 4、市场竞争分析 5、客户分析 商品房开发成本估算 1、开发成本估算 2、项目销售收入与销售税金及附加估算 3、利润估算 4、项目风险分析 开发成本估算 401.40 45.00 89,200.80 前期工程小计 8.92 1.00 89,200.80 场地平整 2.4 17.84 2.00 89,200.80 临时供水供电 2.3 267.60 30.00 89,200.80 规划设计费 2.2 107.04 12.00 89,200.80 勘察测量费 2.1 前期工程费 2 - - 89,200.80 地价小计 - 1.2 - 22,872.00 土地出让金 1.1 地价按计容积率面积分摊测算，单价为楼面地价 地价 1 备注 金额(万元） 单价(元/㎡) 数量(㎡) 项目名称 序号 商品房开发成本估算表 总建筑面积 89,200.80 ㎡ 计容积率建筑面积 89,200.80 ㎡ 开发成本估算 16,696.82 1,871.82 89,200.80 建安工程合计 650.00 1,300.00 5,000.00 地下室 3.13 - - 89,200.80 市政道路建设费 3.12 303.28 34.00 89,200.80 室外配套及环境工程 3.11 892.01 100.00 89,200.80 智能系统 3.10 480.00 1,000.00 4,800.00 集中商业装修 3.9.1 室内装修 3.9 178.40 20.00 89,200.80 煤气管道 3.8 178.40 20.00 89,200.80 通讯工程 3.7 535.20 60.00 89,200.80 消防工程 3.6 144.00 300.00 4,800.00 空调工程 3.5 624.41 70.00 89,200.80 电梯工程 3.4 1,338.01 150.00 89,200.80 水电安装 3.3 10,704.10 1,200.00 89,200.80 主体建筑工程 3.2 669.01 75.00 89,200.80 土方及基础工程 3.1 建筑安装工程费 3 备注 金额(万元） 单价(元/㎡) 数量(㎡) 项目名称 序号 商品房开发成本估算表 总建筑面积 89,200.80 ㎡ 计容积率建筑面积 89,200.80 ㎡ 开发成本估算 18,721.63 2,098.82 89,200.80 开发成本合计 9 367.09 41.15 89,200.80 公用设施专用基金 8 单价按计容积率面积分摊测算 18,354.54 2,057.67 89,200.80 合计(不含地价) 7 401.40 45.00 89,200.80 其他费用小计 178.40 20.00 89,200.80 其他（报建费等） 6.2 223.00 25.00 89,200.80 工程监理费 6.1 89,200.80 其他费用 6 =(2+3)×3% 512.95 57.50 89,200.80 不可预见费 5 =(1+2+3)×2% 341.96 38.34 89,200.80 管理费用 4 备注 金额(万元） 单价(元/㎡) 数量(㎡) 项目名称 序号 商品房开发成本估算表 总建筑面积 89,200.80 ㎡ 计容积率建筑面积 89,200.80 ㎡ 成本核算 75930, 81% 4800, 5% 8440, 9% 5000, 5% 住宅 集中商业 街铺商业 地下室 成本核算 根据本案的基本数据以及阜阳地产市场的基本数据，进行成本核算： 占地面积：22,872 M2 容积率：3.9 住宅 75930 集中商业 4800 街铺商业 8440 地下室 5000 总建面 94170 建筑面积： 89,200M2 除开土地成本本项目建筑安装费