2012年仙桃满庭春MOMΛ行销推售策略44p.pptVIP

- 伟业顾问 2011年12月 -;报告目录;Part1 推售产品分类;推售分类;推售分期;商业先行——打破片区发展滞后，人气不足，无发展契机的现状;住宅部分推售方针;Part2 2012年推售产品概述;;Part3 2009-2011年市场回顾;2009年土地成交情况;2010年土地成交情况;2010年土地成交情况;2011年土地成交情况;;;;上述数据显示，已批出土地完全能满足未来2年的市场开发需求;仙桃房地产市场从09年的2000元/㎡至11年7月，仙桃市场达到顶峰价3754元/㎡，但之后一路走低，9月低至2768元/㎡； 市场涨幅乏力，加上限购等调控政策，从11年9月，房价开始转折走低。;仙桃市2011年1-11月前成交走势;11月份销售走量都出现不同程度下跌，尤其是前期成交冠军福星城销售套数有所下滑。 整个市场客户观望情绪日趋严峻，部分回访客户明确表示暂时放弃购房打算，全国房价都开始下降，对未来房地产市场不看好。; 2012年，仙桃市场将会在明年供应159.44万方住宅； 2009-2011年成交土地，有近260万方住房待开发，将会在2013年后陆续上市； 仙桃市场交易量受房地产市场大环境影响，出现下跌； 市场成交价格也有小幅度跌落； 客户普遍观望心态，看全国房地产市场走向，期望降价。;Part4 本案入市价格; 为使产品价格合理化，根据市场、产品、竞品三大原则综合评定本案的价格。;比较定价法;;以产品竞争力为价值点：与竞品优劣势比较分析 相比较福星城续客时间长达7个月，开盘当日去化73%；本案客户累积时间较短，客户累计时间不足，可能会影响开盘当日的成交。 从配套来看，福星城及和合国际城配套相对成熟,无论从区位、成熟度、交通等均优于本案。 注：在目前的市场环境之下，结合项目的累积客户的时间、生活的成熟性，本案目前环境不及周边竞争对手 以项目硬件支撑为促销点: 从客源来看，现阶段客户累积量不足，目前累积认筹客户23组，以现阶段的市场情况来看，预计截止到12月下旬日开盘累计认筹客户在100组以内。 从现场硬件来看，产品推出前没有硬件支撑。样板间开盘前能现场体验，一定程度上促进客户认筹积极性及购买欲望。 从产品来看，本次推出高层产品为市场普通产品。从推售的户型面积??看，本次主打99-119㎡三房产品，相对御台公馆190㎡、新城壹号70㎡的产品来说，客户可选择性较小。;定价要点： 综合以上几个方面来考虑本次产品定价。 从市场比较法定价本案合理均价（底价）:3850元/平米。 结合从市场走势、项目主力户型优势、客户累积时间及累积量、现场的硬件、周边生活的成熟性结合看来，项目组对一期一组团开盘成交均价（底价）进行修正，其修正价为3800元/平米。;;本期推出的高层在整个项目中楼高最占优势，二梯三户、二梯四户的产品舒适度较高，故价格主要是由栋差、面积、楼层、景观决定。;户型面积系数 面积控制的合理与否直接涉及到总价的高低及客户的接受度，对于客户接受度相对较高的中户型要体现出优势。100㎡左右作为目前市场主力需求面积，其系数也相应高。其次是117㎡的户型，相应系数要较高点。 99-100㎡是小三房一卫产品，相对于116-117㎡的大三房二卫户型居住舒适性略显弱势，户型系数降低0.5，118-119㎡的户型与116-117㎡户型的舒适度相似，但总价相对较高，户型系数降低0.5. 具体而言，设置面积级别差为50元/m2，根据不同面积所应的不同的级别系数进行具体调整。;景观朝向系数 朝向差为具体每户在日照、通风、视野、私密性上的均好性。本项目为高层，主要存在东西端头以及中间单元之间的朝向差。 具体而言，朝向差级别差为50元/m2，根据不同朝向和观景效果确定级别系数，进行具体调整。;楼层系数 ●为均衡去化，楼层差价设置较小，原则上每高一楼增加20元每平米； ●在高层住宅中1-6楼是楼层最差，故比7楼低30元/㎡； ●顶楼基于对隔热防水的抗性，与7楼价格持平。;; 仙桃当地项目月均去化速度为15-20套/月； 近两年当地房地产市场开发加快，在售项目增加，市场竞争压力较大； 仙桃房地产市场处于发展初级阶段，项目包装、配套、物业等均不够完善，所以在售项目受整个房地产市场环境影响，价格涨幅较为缓慢，建议本案一期入市价格不要突破客户的心理价位，以高出周边项目10%为宜； 市场大环境对本案销售有一定影响，但又是个突出重围树立仙桃典型项目的机会。 市场系数定价3800元/㎡。;综合产品、市场、竞品建议本案一期入市价格为 市场系数定价3800元/㎡。;根据工程进度和去化速度，采用频繁加推来保持市场热度，同时微幅提价，实现均价的稳步上升并保持项目热销。;7#、8#各户型朝向分析; 户型面积上，同样是三房户型，A1