2013年云南丽江书院文化地产项目整体定位及物业发展建议报告(256页）.pptVIP

* 产权酒店的运作模式——各方关系 酒店管理公司 投资者 开发商 专业酒店 担保公司 银行按揭 房屋租赁合同 委托关系 委托关系 两者签订委托协议，由酒店管理公司管理，开发商以一定产权提供担保 房屋买卖合同 担保函 保证人与被保证人关系。承诺若不兑现时由担保公司负责赔偿，担保公司可以向开发商要求反担保 签订借贷合同，以房产抵押作保证 开发商向银行作保证，承担无限连带责任 产权酒店的运作模式——法律关系 房屋买卖合同法律关系 投资者首先与开发商签订《房屋买卖合同》，这与商品房买卖是相同的。 房屋租赁合同法律关系 投资者与酒店管理公司签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给酒店管理公司，根据实际情况，如：租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。 担保法律关系 投资者（权益人）在与开发商（被保证人）签订购买合同后，由担保公司（保证人）出具《担保函》以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担担保责任，并支付现金赔偿。同时，如投资者与开发商有约定项目的回购时间，违约则由担保公司承担相应的担保责任。 备注：管理公司以及担保公司可以为开发商旗下的子公司，担保公司可以不是专业担保公司，非专业担保公司也可以为项目作担保。 产权酒店的经营方式 序号 经营方式 概述 优势 劣势 1 开发商自营 由开发商组建管理公司经营产权酒店 成本较低 灵活性较大 缺乏酒店管理经验 没有品牌优势，抗风险能力低 给投资者的信心不足 2 委托酒店管理公司经营 委托知名酒店管理公司经营，由酒店管理公司派出高级管理人员参与经营 专业经营管理 拥有品牌知名度 能较好提高投资者信心 成本较高 酒店管理公司对项目要求严格 管理力度和执行力可能有所下降 3 挂牌酒店自营 挂牌知名酒店自营，由酒店方派出高级甚至中层管理人员管理经营 品牌知名度高 有相应的管理经验和人才 能极好提高投资者信心 成本高 需要酒店方全程参与，严格按照酒店方要求设计建造 最佳的管理力度及执行力 产权酒店的销售方式——种类 包租型 业主将公寓交由酒店管理公司统一经营，酒店管理公司每月付给业主固定金额作为投资回报，也可看作是支付给业主的酒店房屋租金。 委托经营型 业主将公寓委托给酒店管理公司经营管理，酒店管理公司不承诺固定的回报率，双方按合同规定比例从酒店的经营利润中提成。 代租管型 业主委托物业公司对其拥有的房屋进行代理租赁，并提供酒店式服务，使业主能够轻轻松松获得良好的投资回报。在代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费和本体维修基金，支付物业公司租赁佣金，同时享有与其他业主相同的权利。 最常见 产权酒店的销售方式——包租型销售方式优缺点分析 优点 固定经营模式，购房附带委托经营协议书，业主无权协商和选择，便于前期操作和统一经营管理； 用高额而稳定的回报吸引投资者，可以在促销和提高房价的同时，让更多的业主纳入酒店整体经营的范围，壮大酒店的实力，也减少了后期管理隐患； 财务结算便利，如经营管理得当酒店管理公司有较大利润空间； 签约期长而回报金额固定，联系货币贬值和通货膨胀因素，对管理方后期经营有利。 ? 缺点 包租后形成固定支出成本，对经营方压力较大，有一定金融风险性； 据建设部2001年6月1日起施行《商品房销售管理办法》，明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。其出台的初衷就是为了防范楼市泡沫，以防止哄抬楼价。但是业内现在似乎认为售后包租是一种发展方向，打擦边球，有违规隐患。 产权酒店的销售方式——委托经营型销售方式优缺点分析 优点 没有固定的房租支出压力，经营成本从总收益中扣除，且房产已售出，把大部分投资和经营风险转嫁给业主。? 缺点 投资方式吸引力较小，易造成酒店管理区域内自住比例过多，难于经营管理和形成规模。 因业主无法有效监督酒店管理公司，利润的核算很难得到业主的认可。 产权酒店的销售方式——代租管型销售方式优缺点分析 优点 管理方完全不承担经营风险，管理便捷，经营成本低； 租赁佣金及提供给公寓的附加服务收费收入可观。 ? 缺点 对投资客户吸引力最低； 由于客户对物业价值认知不同，租赁业务实际操作性难度大。 产权酒店的销售方式——包租型的不同操作模式 模式 产权 管理者 业主收益 业主入住权利 开发商权益 1 客房独立产权； 酒店配套设施产权归属开发商 开发商委托的第三方专业酒店管理机构 租赁期间：固定月收益直接用于支付月供款；无分红。 租赁期后：根据经营状况每月获得收益。 每月可入住若干天，天数之内不影响收益 参与酒店经营的利润分配 2 产权期间：固定月收益直接用于支付月供款+根据经营状况获得浮动分红。 每月可入住若干天，天数之内不影响收益 参与酒店经营的利润分