2013年深圳研祥光明产业园项目定位报告（53页）.pptVIP

产品类型 写字楼 （㎡） 厂房 （㎡） 酒店 （㎡） 住宅 （㎡） 商业 （㎡） 研发类 30000 50000 30000 40000 20000 加工类 —— 50000 销售类 10000 —— 其他 10000 —— 合计 50000 100000 30000 60000 20000 项目整体定位：以产品研发为核心驱动力的信息技术产业综合体 生产型产品定位：综合市场、客户、角色承担及案例等，产品可定位为企业研发写字楼+生产厂房+展示中心 市场表现 客户需求 角色承担 市场发展潜力大，但竞争激烈 核心客户和偶得客户有会展需要； 树立产品的标杆形象，且与园区氛围相融合 特色、差异化 创意、高端、多样化 标杆、融合 发展方向 企业研发写字楼+ 生产厂房 + 展示中心组合 档次定位：在满足产业常规特色要求的基础上，增加现代化与智能化特色 案例借鉴 联东U谷打造定制式商务花园 上海中邦MOHO打造花园工厂奠定高品位 酒店——产品发展方向：从市场、角色承担及客户需求等角度出发，将产品定位为四星级商务型酒店 发展方向 高星级商务型酒店 区域内高端酒店发展机遇巨大，区域内缺乏商务型酒店 市场表现 高端、特色 商务需求是项目核心客户及周边产业客户的主流 客户需求 商务 与其他产品形成互动，与项目内涵形成呼应共融，打造区域标杆，吸引人气 角色承担 特色、区域标杆 产业配套商业：以满足基本生活消费为主，结合产业需求，营造轻松氛围，打造产业生活坊 作为产业和住宅物业的配套设施，满足办公及居住客户日常生活需要， 辐射区域等周边居民，并结合产业需求，营造产业特色氛围，与产业相呼应 业态定位——产业配套商业：以生活消费服务为主，商务休闲服务为辅，包括特色餐饮、生活超市、商务会所、便民服务等 定位分析：产业配套商业客户以产业园区办公人士及区域周边居民为主，商业业态应满足办公客户及居民日常生活需要，考虑到产业人士的商务及休闲需要，在业态上增加一些商务休闲会所和创意小店等 生活超市 银行 咖啡厅 商务会所 酒吧 住宅定位——角色承担：作为项目产业部分及周边产业的居住配套，巩固区域人气，为项目的滚动开发提供现金流支持 项目自身产业的居住配套 住宅部分作为大型综合项目的核心组件之一，将承担起项目产业部分的居住配套功能，对带动园区人气提升起到积极作用 现金流支持 居住类物业开发是快速回现的重要手段，能为项目的滚动式开发提供现金流支持，对维持资金链的延续性与稳定性将起到重要的作用 周边产业的居住配套 项目所处区域作为以居住、商贸服务业、电子信息产业、旅游业为主导的综合发展区，住宅部分将成为区域居住配套的一部分，巩固区域人气，用以盘活各行业良性发展 一 二 三 角色承担 住宅户型建议：结合市场情况与客户需求，同时考虑项目的发展战略，建议项目产品以市场为主流，适当拉开产品面积区间，丰富产品线 私营企业主 园区及周边产业客户 政府中级公务员 事企业单位 企事业单位员工 个体户 需求 通过适度 设置部分 中小户型 以缓减陌 生区域的 销售压力 小户型 5% 中小户型 30~40% 中大户型 20~40% 复式 5% 权衡客户需求 与市场的供应现状，可给出项目的户型面积配比初步建议 户型 两房 三房 四房 复式 产品角色 预热市场 现金流产品 预热市场 现金流产品 满足主流需求 实现较高利润 满足主流需求 实现较高利润 形象贡献 面积(㎡) 60~80 85-100 100-120 120~160 150~200 户型比例 20% 30% 30% 15% 5% 70-80㎡ 两房 80-90㎡三房 90-110㎡三房 120-170㎡四房 150-200㎡五房 在产业地产开发的过程中还有很多问题需要我们去思考 政府政策问题 项目融资问题 项目运营问题 项目的财务问题 各物业的布局及设计问题 。。。。 Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * * * * * * 区域定位：光明新区具有重要的战略定位，未来主要发展方向为高新技术产业和生态旅游 光明城市副中心 5个城市副中心之一，规划为深圳西部高新技术产业服务中心，是促进高新技术产业协调发展的重要基地。 4大新城之一，确定光明新城承载起高新产业的核心空间，建设具有示范作用的生态新城。 确定西部高新组团（含光明、石岩）为八大组团唯一一个高新组团，功能定位为深圳市重要的高新技术产业基地和生态旅游基地。 光明新城 西部高新组团 光明产业建设规划：以光明高新技术产业园区及三大产业集聚基地为重点，高标准规划建设十大专业产业园区 产业规划：以光明高新技术产业园区及三大产业集聚基地为重点，高标准规划建设十大专业产业园区 规划目标：到2015年，十大园区建设取得重大