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2015惠州鸿顺橙果项目营销策略报告39p
水口片区目前公共及商业配套较为缺乏,生活有所不便,片区优质教育配套尤其匮乏,只有比邻项目的合生实验学校属于省级标准重点学校,其他均属于镇级资质学校。 对于惠城整体市场而言,水口片区属于较陌生、相对较封闭的市场,未来供应量大,市场竞争激烈,但紧邻主城区,交通便捷,未来将成为城市纯居住区,属于市场价值待沽板块 东江新城成为新兴板块 城市规划缓慢,价格难以拔高 未来城市核心 交通路网发达 配套匮乏 教育配套资质不高 城市发展“南拓北优”,未来发展集中在江北和南部新城,东江新城凭借优越的区位优势、规划条件成为楼市新兴板块。 城市规划落实缓慢、基础配套设施发展滞后、片区形象偏差、居住氛围不浓厚、区域楼盘销售速度较慢、非市场热点置业区域。 隆生大桥的建立联通惠城核心,形成城市“二环核心生活圈”,5分钟进退江北 东平 河麦,未来高铁的投入使用也将开启珠三角同城生活。 区域总结 总结 Part 1.3 房地产市场分析 2014惠城区供应分析 2014年惠城区一手住宅供应持续上升,全年住宅批准预售38802套,同比上升18.72%。 2014年惠城区住宅批准预售面积合计455.07万㎡,同比上升17.97%。 惠城区历年供应套数走势图 (单位:套) 惠城区历年供应面积走势图 (单位:万/㎡) 2014惠城区成交分析 2014年惠城区住宅成交量回落,全年成交量达280.87万㎡,同比下降16.15%;供求比为1.6,供过于求的局面进一步凸显。 2014年惠城区住宅成交均价6460元/㎡,同比回落1.6%,成交量下行,价格回调压力不断加大。 惠城区历年成交均价走势图 (单位:元/㎡) 惠城区历年供应成交走势图 (单位:万㎡) 2015年惠州总体供应分析 2014年,惠州房地产市场并未延续强劲走势,冷峻的行情加剧了市场竞争,去化走低使得库存量居高难下。随着政策在四季度走向宽松,叠加效应的释放使得预期继续改观,众多房企在把握出货窗口期的同时,对于制订2015年的销售目标也更理性、谨慎,据监测数据显示,2015年全市新增供应面积预计在1000万㎡左右。 从监测的数据来看,2015年全市预计供应量约为1030万㎡,预计新增供应10万套。全年供应的主力区域仍在惠城区,357万㎡的供应量占整体的三成,其次,大亚湾占有市场的份额日渐凸显,新增供应257万㎡,相比之下,惠阳区推货计划较为平稳,新增供应约165万㎡。整体来看,主力供应仍然花落城区,大亚湾方兴未艾,惠阳、惠东走势平稳,博罗县、龙门县则保持中低速供应水平。 惠州市(四区三县)各区县新增供应对比图 2015月度供应分析 从监测的项目来看,大部分项目集中在上半年供应,可见当前房企对于上半年的市场信心高涨,3月、5月预计将出现推货高峰,市场有望重走上一轮的复苏轨迹,2月、11月预计新增供应为零,一方面,2月份为传统春节月,季候因素会导致市场出现一个低潮期,而下半年的总体预计供应水平偏低,主要缘于项目的开发节奏较难把握,全年月均供应水平应保持在80-90万㎡之间。 2015年全市新增供应月度走势图 惠城区历年供应分析 近两年城区土地供应有所下滑,区域的项目开发由无序转为有序,这将使得新房供应量保持在相对稳定的水平,2015年,城区新增供应预计在350-400万㎡之间。 截止2014年12月,城区月均销量达23.4万㎡,而总体存量接近536万㎡,消化周期长达23个月,与2014年6月(20个月)相比,库存消化周期延长3个月,若2015年成交量尚未提速,供过于求局面持续,库存压力将不断加剧,市场危机或将进一步提升。 去化及库存情况 2007-2015年惠城区新增供应走势图 2015惠城区供应分析 从惠城区的各片区供应看,供应量最大的片区为金山湖,供应量超100万㎡,占据惠城区的三成以上,且持续维持供应高位,在房企储备土地充足的前提下,片区竞争越演激烈;仲恺、水口片区供应量上升显著,推货力度加大,新项目将频频上场,另外,龙丰、河麦及东平片区保持平缓推货节奏,而江北片区推货量明显放缓。 惠城区各片区新增供应占比图 惠城区各片区新增供应对比图 2015水口供应分析 水口片区2015年预计住宅供应约4270套,约48.15万㎡,同比去年同期,供货热度有所下降。从供应项目看,新项目入市较多,其中有金盛丽景、和天下T-star、阳光新苑及美丽洲等项目,且供应体量较大。从供应户型看,主力户型为80-120㎡二至四房,以中小户型的刚需产品为主。 房地产市场小结 惠城区14年供过于求的局面进一步凸显,住宅成交均价6460元/㎡,同比回落1.6%,成交量下行,价格回调压力不断加大; 1 截止至2014年12月,惠城区目前存量约536万平米,加上未来将要推售部分,总存量较大,而水口片区2014年供应约48.15万㎡,竞争
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