上海张江帕提奥别墅策划138P.pptVIP

基准营销判断 经验值判断 价格时间走势分析 产品差异的价格分析 地段价值分析 期房蓄水与实际开盘的价格分析 周边同等项目 价格比较 附加值影响 价格分析 手法 4500元 8000元 9000元 10000-15000元 7500元 9000元 10000-11000元 12000-20000元 公寓 联排 独栋 张江去年别墅上涨幅度在10%左右 头涨尾不动的价格变化形式 2003年年初 2004年年初 双拼 此处东郊版块为 20000-28000 1000-1500元 1000-1500元 叠加 联体 双拼 2000-3000元 独栋别墅 同等条件下价格差异 产品类型 联排/双拼在上海地区与 公寓产品的价格差异在1.4-1.5A左右 以上指在同一社区内，A代表当地公寓的价格 2000 1600 500 2800 1000 价差 5个月 4个月 8个月 5个月 8个月 蓄水 周期 8000-9000 7600 5500 12800 10000 开盘 均价 6000-7000 6000 5000 10000 9000 蓄水 价格 28-33% 26% 10% 12.8% 11% 上浮 比例 联排/叠加/双拼 联体 高密度独幢、联体 独幢 独幢别墅 产品 类型 玉墅 阳光欧洲城四期 康桥半岛五期 棕榈泉花园二期等 水清木华别墅 代表 个案 张江 金桥 板块 康桥 板块 东郊 板块 联洋 社区 板块 名称 别墅类产品在开盘与蓄水的4-8个月中 最起码有10%的价格上涨 东郊 外环 张江 独栋：20000-24000 汤臣高尔夫8期 联排：9500 双拼：12000 万科蓝山 独栋：20000-28000 东郊花园 叠加：8600 张江汤臣豪园 叠加：8000 汤臣豪庭（一期） 联排双拼：11000-12000 城市经典（一期） 单价 （元） 项目 联排8000-9000元左右 双拼集中在10000-11000元 目前周边同等项目价格在10000-11000元 张江独栋产品在13000元，东郊独栋20000元以上 按照产品差异原则，双拼产品价格在10000-11000元 目前张江公寓产品在7500元左右 按照产品差异原则，双拼产品价格在7500 *1.5=11250元 区域价格在10000-11250元之间 基准营销 按照张江别墅房产价格8%每年上升趋势， 本案到04年9月份的价格应该乘以5%， 到04年9月双拼产品价格则将是10500-11800元 按照6个月的蓄水期，理论上涨在10% 到04年9月双拼产品价格则将是11000-12375元 10000-11250元为基数 9月价格10500-12375元之间 基准营销 项目的地段价值，高级区域下的不恰当地块 按照经验判断，最起码有5%的价格差 项目价格则在（10500~12375）元 *95%=9975~11756元 项目自身产品处于一个高级品牌下面的尴尬的产品 按照经验判断，有3%的价格差 项目的价格则在（9975~11756）元*97%=9675~11400元 10500-12375元为基数 经验值判断 初稿 10500元基准价格 取9675~11400的中间价值 我们推论出 独栋别墅的价格敏感因素：景观/资源占有率；（价格衰减度大） 产品价值最大化研究 双拼/联排的价格敏感因素：取决于供给的创新弹性 洋房类的价格敏感因素：1、相当程度上与容积率相关 2、与社区中高端产品的品质、数量相关 3、实惠性 创造双拼/联排的景观资源，尽量与独栋并置于一线景观 强化双拼/联排类的创新元素，以产品细部的变化（庭院、阳台、采光、人性化）提升产品力，消除高端-低端产品的边界 价格最大化推动因素 20000-28000元东郊对版块价格的提升 9000-12000元蓝山对产品价格的提升 9000-12000元玉墅对地段价格的提升 地段价格 产品价格 版块价格 10000-11000 / 双拼 （元/M2） 9000 16000 （含3000元的装修） / 联排 （元/M2） / 中档：7000 高档： 10000-13000 碧云 12000-28000 7500 张江 20000-25000 8300-9000 联洋 独栋 （元/M2） 公寓 （元/M2） 区域 张江目前联排与双拼价差不明显， 公寓与双拼，双拼与独栋价格相差较大 缺少好双拼产品 价值空间弹性大 整盘均价11500元 一期开盘价10500元 期 房 变期房销售为现房销售 深蓄水、长蓄水，集中引爆 1、实景销售，让客户真正体验产品 2、提高价格 （现房与期房的价差一般在20%-30%，