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中亚电子博览中心商业知识培训 摊公的构成及 减低公摊的办法 ★公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。 ★公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。那么，公摊面积多大才适宜呢？一般来说，塔楼的分摊面积要大于板楼的分摊面积。实践中，塔楼的分摊系数一般在0．18—0．26之间。而板楼的分摊系数则在0．14—0．16之间。这也是一套房屋公摊面积的适“度”范围。 3. 商业地产各业态选址 铺位分割设计要 考虑哪些因素 首先考虑是商铺的单价比，还有市场的需求，和商铺的定位，考虑到客户的承受心里。和商铺的经营范围。 3. 商业地产各业态选址 卫生间的设计 与配比要求 一户卫生间的总面积以3——5平方米为宜，不应小于3平方米。 3. 商业地产各业态选址 经济型酒店 选址要求 ★区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。★建筑要求：独栋，周边有停车场。★面积租期：建筑面积3000—6000平方米，基本年限10年以上。★合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。 3. 商业地产各业态选址 咖啡店选址要求 ★商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。★建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。有充足的停车位，至少10个以上。★面积和租期要求：一般在300——500平米之间。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。 3. 商业地产各业态选址 超市选址要求 ★商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势； ★社区型综合超市商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。★建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳；★面积和租期：便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。 3. 商业地产各业态选址 火锅店选址要求 ★商圈选择：选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。★建筑要求：框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。楼上商铺亦可。★面积和租期：150~500平方米，租期至少2年。 3. 商业地产各业态选址 普通餐厅快餐 连锁等选址要求 ★商圈选择：商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。★建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。★面积和租期：一般要求不得少于三年，面积快餐店要求200~500平方米；大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米。 3. 商业地产各业态选址 面馆选址要求 ★商圈选择：面馆是中式普通快餐的经营形态，原料加工半工厂化，制面、和面、切面等工序在工厂里完成。面馆以切面半成品加工成商品，大大缩短了生产时间，满足人们速食的要求。面馆宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域。★建筑要求：同餐厅★面积租期要求：80~200平方米。2年以上。 3. 商业地产各业态选址 一般服饰、礼品、运动 品牌等专卖店选址要求 ★商圈选择：商业气氛浓厚，客流量大，人气旺的高档综合商场附近；知名度及客流量佳的高业街(客流需满足目标顾客群特征)；知名度高的店铺附近(如：麦当劳、肯德基附近)；大规模住宅区附近；★建筑要求：商店可见度强，格局是浅方型最佳，门面不少于3米宽，且越宽越佳，橱窗位置