南昌东方银座集团朝阳新城地块可行性研究报告52P.docVIP

谨呈：东方银座集团 东方银座集团朝阳新城 地块可行性研究报告 中原地产代理（深圳）有限公司南昌发展部 2011年4月2日 目 录 一、宏观环境分析 4 1.宏观经济 4 1.1南昌经济走势 4 2.南昌市房地产发展 5 2.1南昌市房地产投资 5 2.2南昌市房地产市场分析 6 2.2.1供求分析： 6 2.2.2 2010年至2011年2月市场供求走势 7 2.2.3 近两年土地市场 8 2.2.4 近期政策解读 9 2.2.5 限购令后南昌市场 10 小 结： 11 二、 朝阳洲概况分析 12 2.1 片区概况 12 2.2 片区人口分析 13 2.3 土地利用情况 13 2.4配套设施 15 2.5 远景规划 16 2.6片区综合评估 18 三、朝阳洲房地产市场 19 3.1 片区房地产市场概况 19 3.2 2010年-2011年2月片区房地产市场 20 3.3片区未来供应量分析 22 3.4片区个案分析 25 3.5 片区房地产市场小结 36 四、地块情况 37 4.1 地块位置 37 4.2 周边环境 37 4.3 配套设施 37 4.4 现状条件 38 4.5 地块经济建设指标 39 五、项目定位 41 5.1项目规划初步定位 41 5.2 客户定位 43 5.2.1 区域客户回顾 43 5.2.2 项目客户定位 44 5.2.3 项目客户属性定位 44 5.3预期销售价格 45 5.3.1 案例选取原则 45 5.3.2 住宅及SOHO办公产品价格预计 45 5.3.3 商业及车位价格预计 48 5.4项目经济回报测算及风险分析 49 5.4.1项目初步销售收入测算 49 5.4.2项目风险分析 49 六、结论 51  一、宏观环境分析 1.宏观经济 1.1南昌经济走势 2005年至2008年GDP年均增幅高达16%，2009-2010年GDP增长幅度超过13%，2010年南昌市GDP突破2200亿大关，南昌快速健康发展的经济为房地产发展提供了坚实的基础。 2003年以来南昌市消费品零售总额均保持两位数的增长幅度。2008-2010年南昌消费品零售总额增幅均在20%以上，2010年南昌市消费品零售总额764.94亿元，比上年增长20.80%。 2.南昌市房地产发展 2.1南昌市房地产投资 近年来，南昌市房地产投资快速增长，由2003年的60亿元发展到2010年280.15亿元，实现3年翻番的跨越；2010年南昌市房地产投资同比增长50.4%，房地产投资的增加促使南昌房地产市场快速发展。  2.2南昌市房地产市场分析 2.2.1供求分析： ● 05年至07年南昌市房地产市场供应量持续增长，房地产价格逐步上涨，08年受宏观经济和调控政策影响，供应量下降，09年供应进一步下滑，10年供应量大幅上涨，成交均价连年走高，但依然没有有效解决供应紧张的局面； ●08年全球金融危机使得开发商心有余悸，停工缓建的项目增多，推售进度放缓，造成了09年同期住宅市场供不应求（供求比为1:2.5）的状况；2010年上半年，随着市场需求量稳步发展，开发商开发在09年资金大量回笼下，积极开发建设项目，从而扭转了09年同期供不应求的矛盾局面，供求比1:1.04； ●2010年由于市场需求的高位走势，供应虽然大幅增加，但供不应求局面依旧不能得到有效解决，10年受供货量以及09年大面积去化成交，南昌楼市场受新政影响较小，成交价格创历史新高。  2.2.2 2010年至2011年2月市场供求走势 ●2010年上半年初火热的市场受417政策影响成交开始萎缩，然而6月份大量企业内销房入市成交致使6月成交量急剧放大，各大楼盘促销力度开始加码，刚需、首改、投资等需求陆续放大，“金九银十”如期而至，市场再度火爆，市场供求旺盛； ●进入2010年下半年，CPI不断上涨，存款负利率，资产无形流失成为市民关注的焦点。资产保值增值成为大家必须要考虑的问题，在没有其它理想的投资渠道情况下、资金大量进入房地产行业；加上2010年楼市整体供不应求的局面（全年供求比0.94:1），两者造就了南昌楼市房价持续上行。其中市中心、红谷滩中心区房源更是遭抢购。市中心区域的热销，特别是朝阳洲滨江一号的热销，给朝阳洲市场带来了房地产发展的新机遇。 ●2011年1-2月，传统的成交淡季，经过一月的火爆，2月的楼市开始走向试探期。2月20日南昌新版限购细则的颁布，使得南昌楼市限购区成交量急剧下降，创2010年以来历史新低。但楼市新增供应量地位震荡，供求关系失衡严重。随着限购的持续执行，预计南昌楼市将进入观望期。  2.2.3 近两年土地市场 市中心、青山湖土地资源稀缺，迫使项目所在的朝阳洲区域土地成为香饽饽，特别是朝阳新城豪宅区的定位，区域住宅价值将逐渐提升。 另外，南昌