南昌众森黄家湖项目定位及前期策划219p.pptVIP

* 方案一和方案五的比较 方案比较 方案一 低密度别墅物业 品牌价值最高 区域市场唯一，竞争弱，风险低 方案五 利润最大化 品牌价值一般 竞争较大，风险较大 易发挥地块优势 可望实现更多市场溢价 方案一 方案二 方案三 方案四 方案五 综合结论 * 综合结论一：关于土方回填与方案优化 在相同容积率下，填土面积大（预留打造生态水景社区所需要的水面积），方案优化空间大，利润就越高； 尽管前期土方量大，前期投入较大，出于项目整体运作及利润最大化的考虑，仍建议应多填土方； 市场竞争弱，品牌价值高，易实现“CBD区域原生别墅群”的愿景； 方案一 方案二 方案三 方案四 方案五 综合结论 * 综合结论二：关于容积率1.063和1.5的选择 容积率1.063和1.5的选择，实际上涉及到企业战略性选择的问题 1.5的容积率方案，可实现利润最大化，但风险也较大；基于市场宏观面和利润最大化的目标，建议选择1.063容积率的方案，尽可能的物业低密度化； 方案一 方案二 方案三 方案四 方案五 综合结论 基于众森的企业团队力量及企业发展阶段，建议应控制风险，选择1.063容积率的方案（方案一），尽可能的实现物业低密度化，实现项目品牌价值最大化； 通过本项目，实现众森企业发展的大跳跃，使众森建立较好的团队力量和品牌基础，为企业进一步扩张奠定基础； * 经与众森集团高层的多次沟通，最终确定选择容积率为1.063，填土面积约200亩的方案 * 补充二：解决在填土面积一定的基础上，针对众森高层提出1.3的容积率方案的论证问题 * 根据中期第二次沟通（8月11日）众森提出的要求，三种容积率方案进行对比分析 容积率 填土面积(亩） 备注 方案1 1.063 201 填近200亩的方案 方案2 1.3 201 填近200亩的方案 方案3 1.5 201 填近200亩的方案 根据众森对方案填土有不同的意见，本方案将结合地形条件，提出在相同容积率下的不同规划排布/不同填土方式进行对比 三种容积率方案 * 方案一：容积率1.063能发挥地块优势，方案均好性好，易实现市场溢价 　 规划面积 陆地面积 用地面积（亩）　 447.15 402.4 用地面积（平米） 298249.05 268424.15 容积率 1.063 1.181 总建筑面积 316970 　 物业类型 容积率 占地面积 （万平米） 建筑面积 （万平米） 独栋 0.3 0.5 0.15 联排 0.6 9 5.4 退台 0.9 6.8 6.12 多层 1.3 0 0 小高层 1.9 10 19 商业 1.1 0.5 0.55 合计 　 26.8 31.22 方案三 方案二 方案一 综合比较 * 1.063容积率方案总销售收入为158850万，总利润72706万元，税后利润率84.4% 住宅 物业类型 均价 （元/平方米） 销售面积 销售收入 独栋 11315 0.15 1697 联排 7300 5.4 41198 退台洋房 4745 6.12 30296 多层洋房 4015 0 0 小高层 3650 19 80582 商业 8000 0.55 5077 共计 158850 总投资 86144 总利润 72706 税后利润率 84.4% 方案三 方案二 方案一 销售收入 1588498335 总建筑面积 316970 整体单价 5011.5 综合比较 * 方案二：容积率1.3，高层物业增加，销售压力增加 　 规划面积 陆地面积 用地面积（亩）　 447.15 402.435 用地面积（平米） 298249.05 268424.1 容积率 1.3 1.4 总建筑面积 387724 　 物业类型 容积率 占地面积 （万平米） 建筑面积 （万平米） 联排 0.6 7.5 4.5 退台 0.9 7 6.3 多层 1.3 0 0 小高层 1.9 5 9.5 高层 2.6 6.84 17.784 商业 1.1 0.5 0.55 合计 　 26.84 38.634 方案一 方案二 方案三 综合比较 * 1.3容积率方案二总销售收入为181622万，总利润75352万元，税后利润率70.9% 住宅 物业类型 均价 （元/平方米） 销售面积 销售收入 独栋 0 0 0 联排 7250 4.5 33531 退台洋房 4712.5 6.3 30466 多层洋房 3987.5 0 0 小高层 3625 9.5 38096 高层 3625 17.784 74452 商业 8000 0.55 5077 共计 181622 总投资 106270 总利润 75352 税后利润率 70.9% 方案一 方案三 方案二 销售收入 1816223425 总建筑面积 387723.765 整体单价 4684.3