2011合富辉煌-合盈-恒大银湖城操盘策略-31p.pdfVIP

冬天里的一把火 合盈地产恒大项目组 2011年下半年房地产调控政策效果开始逐步显现， 市场交投淡静、观望气氛甚浓，楼市寒风阵阵 ··· 在如此恶劣的市场环境下有一个项目—— 它给严冬带来了春天的暖意 它创造了逆市中的销售奇迹 它一夜之间成为业内竞相讨论、研究的重点 开放首个周末，现场共接待客户逾 以太广场候车人龙近 短短 收了约 组织 参加开盘盛典 银湖城 开盘即售罄，成就逆市飘红神话！ 困 局 篇 市场环境“四面楚歌” 项目环境“内忧外患” 市场环境“四面楚歌”—— 温总理讲话、政策调控、十一黄金周成交惨淡、土地 流拍、清远限购传闻声声刺耳。 2011年以来，温家宝总理一而再，再而三地强调 坚决调控房价 2月27 日，再一次强调调控房价“有信心” 7月12 日，强调五措施调控房价 9月2 日，“三个不能”告诫房地产调控“不松劲” 10月22 日，进一步巩固房地产调控成果 11月7 日，重申房地产调控不动摇 调控大势难挡，楼市前景严峻，市场交投淡静，在如此环境下如何在短期内 引爆项目、突破困境？ 市场环境“四面楚歌”—— 政策调控万箭齐发，政府志在必得。 从2009年12月份以来，针对房地产价格， 政府出台了有史以来密度最高、力度最大 的政策，涉及到土地、税费、按揭、银行 利率、利息、首付、限购、限价、保障房、 廉租房等方方面面，志在让房价回归合理 区间。 一系列全方位的房地产调控政策陆续出台，导致了大量购房客户观望情绪浓 厚，本项目能否独善其身？ 市场环境“四面楚歌”—— 媒体舆论雪上加霜，让冬天冷得更加刺骨。 市场环境“四面楚歌”—— 竞争对手咄咄逼人。 北部万科城，8月、9月先后两次开盘，低总价、低首付、低月供的“三低” 策略为其吸引来不少人气，第一次开盘推800套，第二次加推600套。 北部万科城两次开盘，将广州北刚需客户资源消耗殆尽，短期内能否重新积 攒足够的客源，难度颇大！ 美林湖半路杀出，争蛋糕，刺刀见红在所难免！ 中国美林湖贝沙湾洋房半路杀出！以低起价、成熟大盘、距离更近步步相逼！ 内忧一：项目定位如何做到面面俱到 既不与恒大金碧天下恶性竞争，又可与北部万科城一 较高下。 恒大金碧天下 定位：原生态国际度假胜地 主要客户群体：度假、投资客户 必 争 并 北部万科城 定位：广州北百万平米生活大城 存 主要客户群体：广州市的刚需客户 内忧二：时间短、筹量多、任务重 发展商强势要求，在开盘前需有1200个认筹客户，开盘 当天销售率80% 以上！同时认筹时间只有短短的14天。 Mission Impossible？ 认筹时间：14天 认筹数量：1200组以上 销售任务：销售率80%以上 内忧三：客户意向集中于小面积、低总价单位，而本 项目三房、四房单位占到货量的70% ！如何疏导分流 ？ 内忧四：现场销售条件不成熟！ 25个户型，只有2个示范单位！在如此市道之下，让 客户在没看到实体户型的情况下买楼，难上加难！ 内忧五：现场销售环境恶劣，且持续到开盘后！ 销售中心、皇家园林、销售通道、示范单位施工未彻底 完成，展示差！影响客户购房情绪！增加观望情绪！ 内忧六：生活配套不完善——远郊盘致命伤！ 项目首期配套少，只有湖畔商业街和一个幼儿园，其 他配套规划无法敲定更不能对外输出！ 内忧七：销售中心面积小，现场开盘场地不足，如何 解决开盘场地？又一难题摆在面前。 外患一：周边不利因素众多，10公里范围内分布有工业 园、水泥厂、垃圾焚烧场、墓园，客户对此抗性不小。 外患二：广清高速公路噪音扰民，每日往返交通成本 高，交通便利双