2009德阳市福康集团天山路项目前期策划报告76P.pdfVIP

德阳市福康集团天山路项目 前期策划报告 前言 第一章：德阳及片区市场研究 第二章：项目本体研究与定位 第三章：项目形象及营销演绎 第四章：项目规划布局建议 前言 经过与福康的沟通，以及对德阳整体市场的调研，本案着重解决三大问题： 1、黄河片区高中低品质项目混杂，品牌与非品牌开发商混杂的大环境下，福康定什么 样的产品，什么样的品质，什么样的档次——即如何确定项目产品定位是关键； 2、德阳市场建筑环境风格混杂，且部分项目如印象戛纳、枕水小镇、华庭阳光、金湖 名城等已经做出特色并拥有市场口碑的大环境下，福康定什么样的建筑及环境风格—— 即如何实现项目产品的差异化是关键； 3、德阳市场待售及后续供应急剧膨胀的市场背景下，福康走什么样的营销推广方向， 什么样的营销策略、什么样的营销渠道——即如何实现营销推广的完全突围是关键； 本案愿景：做一个建筑与环境甚至营销体验及形象能引领德阳市场的、实现 高价支撑及品牌提升双赢的差异产品。 前言 第一章：德阳及片区市场研究 第二章：项目本体研究与定位 第三章：项目形象及营销演绎 第四章：项目规划布局建议 德阳市场各区域划分及概述 •截止09年11月11日市场调查： •在售项目共28个，主要集中在旌东与老城区； •待售项目有16个；主要集中在旌东与旌南； •未来德阳竞争最为激烈的还是属于此两个区 域。 • 【旌湖】开发区的枕水小镇以中式建筑风格、 产品品质化建造的形象突围片区市场，甚至引 领整个德阳地产市场。 • 【黄河】片区所推出的多层产品销售状况良 好，主要代表楼盘有湖景湾和骏逸东山。 德阳市区各区域主要代表楼盘概况 建筑规 均价 主力户型 容积 项目名称 面积区间（ ㎡） 建筑类型 模（万 销售状况 （元/m2） （㎡） 率 片区 ㎡） 魅力城3 湖景湾 4200 90- 100 80—200 3.5 多层、高层 10 11.8 日开盘， 与某机关部门签订团购消化200多 黄河片区 上东风景 3500 80~109 80- 130 2.34 多层、高层 40 套 84-89 骏逸东山 （二期） 3800 134- 153 80-200 2 多层、高层 7.6 2期10.18开盘，多层产品基本售罄 高层湖景电梯华 金湖名城 4300 90~106 78- 142 4 宅 20 一期一批次9.26开盘；二批次10.8 印象戛纳 3700 132- 149 64-274 2 电梯多层；高层 20.5 8.16开盘推电梯多层已售罄， 旌东片区 一期一批次9.27 开盘；二批次 华庭阳光 3700 87-91 一期 63- 180 3.09 多层、高层 40 11.14开始登记。 明源国际 （二期） 预计4000 126- 192