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蔡震：面向开发实践的新城核心区城市设计 本篇结合讲者自身参与开发实践的经验，解读小城市新城核心区的开发逻辑、产品逻辑、空间逻辑和管控逻辑。内容根据蔡震先生在中国城市规划学会城市设计学术委员会2017年广州年会——“城市设计论坛”中的发言整理。 蔡震丨城市设计学委会委员 华夏幸福规划院总规划师 / 副院长 城市空间规划建筑有限公司院长 什么是好的新城核心区？ 重要意义 城市核心区是撬动新城发展的关键 什么是好的新城核心区？我们现在做产城融合小城，核心区非常重要。开发商做楼盘会有一个售楼处，核心区就是售城处，华夏幸福作为产业新城运营商，以PPP模式推动一个城市的建设运营，一个好的新城核心区就是撬动新城发展建设的关键。 比较公认的由私人企业开发的成功城市尔湾，就是由一系列的中心引爆：60年代开始先是时尚岛的购物中心，后来有了加州大学的尔湾分校和尔湾光谱中心，几个中心基本上构成了尔湾大框架，每一个中心引爆一片，城市就这样持续地发展建设起来，直至今天都充满活力。 核心区是城市中心对于城市特征的重要体现，包括交通的可达性、便捷的服务网、高密度的服务、特色的空间形象、密集的公共活动和服务多样化、历史的空间载体。最重要就是大家认同这个地区，一旦认同的核心形成了，我们认为这个城市基本上就成功了。 尔湾时尚岛中心 启动阶段(70年初）：购物、娱乐，为城市配套服务 ；快速发展阶段（75-2000年）：居住、公园、办公和酒店，提升能级；完善提升阶段（2000年以后）：部分办公新建、停车设施扩建。 尔湾光谱中心 1989年：首批办公楼，两栋15层高楼；启动阶段（2002年前）：发展之初是为在尔湾工作的35000名员工提供吃饭的地方；快速发展阶段（2002 —2014年）：商业娱乐休闲、居住与商务功能逐步得到拓展，成为了尔湾最好的购物、餐饮和娱乐场所地；发展成熟阶段（2014年后）：尔湾喜剧俱乐部2014年扩张。尔湾光谱万怡酒店2014年开业。2015年，200spectrum center和400spectrum center地标建筑建设，标志着进入了成熟发展阶段，成为了城市功能最为多元与丰富的核心场所。 主要特征 1. 新城核心区城市设计的 开发逻辑 1.1 新城核心区选址 烧卖型核心 VS包子型核心 一座新城的建设，小的可能10平方公里，大的可能50平方公里甚至上百平方公里。我们通过实践总结出，小城核心区（烧卖型）选址一般迎着人流的导入方向，出现在最前端，核心建成之后周围的开发滚动基本也建成了。如果把核心区放在比较远的地方，可能还没有建到核心区，这个城市已经建满了。另外，城市太小的话不尽快展示出核心区，即使区位再好也很容易被人忽略。面积较大的新城有足够的对价与腾挪空间，适合在中部地区打造核心（包子型），就可以集中释放一个核心空间，结合生态条件、空间环境进行打造，也符合带动的均好性并实现持续发展建设的节奏。另外，从再开发的角度还有很多方面要充分考虑城市建设在经济上的运营规律和可行性，比如修桥架路等各种基础设施的投入是否有值得兑现价值的空间？当然这也不是简单的加减运算和短时效益，还是要综合、长期、健康地考虑效益的最大化。 烧卖型核心 新城与中心城区相对紧密且规模有限，则联动中心城资源，核心区选址偏向中心城区。 溧水产业新城核心区 包子型核心 与主城区相对分离且规模较大，新城需自我完善，核心区居中布置。 问津产业新城核心区 靠路、靠水、靠枢纽 核心区的选址要靠路、靠水、靠枢纽。一般TOD撬动的核心地区非常有限，基本上是500米范围。从实际开发经营逻辑考虑，应该更关注高速公路，特别是人流与物流可能的顺畅的导入方式。根据地区的地形条件，靠水能够塑造比较好的中心形象。 在中国进行核心区建设选址，往往会碰到城规、土规不一致的情况，很多时候理想的选址需要协调很多部门，规划设计必须考虑到这些协调工作的可能性与可行性，并考虑开发建设周期与运营的配合步骤，才能切实地确定好一个城市核心区的选址，并进行针对性的规划与设计。 1.2 新城核心区布局 圈层发展，紧抓核心资源 集中发力，快速提升区域价值 核心区通常采用以中央公园为核心的打造方式，周围往往布局以公建。中央公园一定要具有公共性，首先排斥住宅。同时，内部要有设施、有内容，没有内容难以体现价值也不能彰显中央公园的魅力。但是，中央公园里的设施内容又不能太多，实践经验是：不能占满四个角，如果占满价值会受到影响，也使公园大为逊色，经验是：基本上不能超过两个角。中央公园与周边街区会考虑一定的圈层布局，这往往是考虑到开发价值的兑现和设施投放的次序。邻公园的功能也精细的考虑功能的配比、朝向等综合因素。这些都有内部严谨的开发逻辑。整体上还是要通过核心资源的投入，某一个方向集中发力，就可以快速提升区域价值，然后不断兑现区域