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2017年度中国长租公寓市场研究报告
报告就以下问题展开探讨:;问题1/市场空间:长租公寓,万亿市场待掘金;问题1/市场空间:长租公寓,万亿市场待掘金;问题1/市场空间:长租公寓,万亿市场待掘金;从另一个价格指标租金开支占收入比重来看,
2016年我国的比重为19%,而从美国的经验看,全国平均为35%,一线城市平均为46%,二、三线均为31%。
无论比照哪个标准,我国租赁人群在租金上的开支都有10个点以上的提升空间。
在住房自有率和租金占比变化的共同作用下,预计2027年我国租赁市场将达到5万亿。;长租市场跑道宽而长,龙头公司管理规模将超100万间
我们预测未来中国的品牌公寓将同时存在集中式、分散式和托管式三种模式。整体品牌公寓的市场占有率将分布在10-15%的范围内。
我国目前品牌公寓的数量不到200万间,占整体租赁市场的比重约为2%,集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2-3万间左右,分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右。未来品牌公寓如果能达到10%的市场占有率,整体的公寓数量将达到1060万间,Top10的管理公司平均管理间数为46.8万间,TopOP2的公司平均的管理数量将达到99.3万间。目前美国排名第一的公寓管理公司Greystar管理41.6万间,日本排名第一的公寓管理公司大东建托管理97.8万间。合理推测下,未来中国排名第一的品牌公寓管理公司将会管理超过100万间。;问题2/玩家分析:资源与资金端优势决定龙头归属;问题2/玩家分析:资源与资金端优势决定龙头归属;问题2/玩家分析:资源与资金端优势决定龙头归属;问题2/玩家分析:资源与资金端优势决定龙头归属;问题2/玩家分析:资源与资金端优势决定龙头归属;问题2/玩家分析:资源与资金端优势决定龙头归属;问题2/玩家分析:资源与资金端优势决定龙头归属;问题2/玩家分析:资源与资金端优势决定龙头归属;问题3/品牌公寓三种模式盈利能力最强分析;集中VS分散:集中式的赚钱优势明显
我们选择同样自持经营,并且都在美国市场上市的AVB和AMH进行比较,可以看到,在物业运营成本和折旧两项涉及物业本身的成本上,集中式公寓都大幅跑赢分散式。这主要是由于集中式公寓具有集中拿房、集中装修、集中管理和一次性投入市场等特点,并且大部分集中式公寓为自建或者协商收购,较通过单个物业投标而来的分散式公寓有明显的成本端优势。;自持集中式的赚钱之道
通过对美国长租公寓板块6家集中式公寓公司的综合研究我们发现,稳定的自持集中式公寓运作模式包含以下几个特点:
自己持有90%以上的物业 ,顺应周期进行物业的获取和出售。
物业获取方式以自主开发为主,占6成,收购占4成,持有资产周期在4年以上,开发类资产占总资产比重为9.5%。
资本结构上股权融资与债权融资比例约为1:1,平均资产负债率46.1%。;托管式需要产业链上下游强整合获取规模利润
经过几十年的业务演进和发展,大东建托已经形成了以托管租赁为平台入口贡献稳定现金流,以建筑业务为利润中心,金融、护理、能源业务为增值引擎的产业链协同模式。托管租赁业务虽然贡献了55%的业务收入,但利润贡献只有5%。作为利润中心的建筑业务以45%的收入占比贡献了75%的利润。租赁业务越来越成为一个平台和入口业务,起到带动产业链发展和协同盈利的作用,而非单独作为利润中心存在。;盈利模式总结:拥抱资本拥抱产业链
从美国和日本两种比较成功的商业模式可以看到,长租公寓领域要成就可持续的盈利模式有两个可行的方向:
拥抱资本做自持,通过物业的增值获益
拥抱产业链将租赁业务作为入口,通过产业链业务获取超额利润都是可行的方向。
而这两种商业模式需要的核心能力是有差别的。拥抱资本端需要的核心能力是资本运作能力和对周期的深度理解能力,拥抱产业链的模式则需要相当的平台管理和协同能力。可以说无论哪种模式要做到成功都是有相当门槛的。
叠加前面我们对行业分散度的判断,我们认为长租这个行业要进入不难,但要做大并且持续盈利,以致持续高利润率地盈利是有相当难度的。我们判断未来在中国的市场中会走一条先拥抱产业链再拥抱资产的发展路径,在这个过程中不排除会出现同时拥有两端优势的企业出现,同时也会催生或者衍变分化出很多专注做单个领域的专业化的公司,例如装修、家政、搬家、金融等等。行业的商业模式演进是个非常值得期待的过程。;资本市场估值展望
长租公寓市场海外已经形成3类典型商业模式,并且有相关的上市公司,从PS估值上看,自持集中式自持分散式托管分散式。自持集中式市值最高的公司AVB的PS达到13,自持分散式市值最大的公司AMH为6.6,托管式为0.7,与开发商的PS值类似为0.7。自持式由于市值中含有对自持物业的重估价值因此PS远高于托管类公司。;国内长租公寓行业及龙头公司估值展望
从A股对资产类公司的估值来看,呈现出
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