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碧桂园 杨惠妍 ： 中国女首富之路（2007） 2007年4月20日，碧桂园成功上市，以招股书中预测的2007年业绩计算，碧桂园控股5.38港元的招股价对应的全面摊薄市盈率达21.5倍。 碧桂园控股上市首日收盘价为7.27港元，较IPO发行价5.38港元溢价35%。 以较高的市盈率成功发行，连超额配售部分总共出让16.87%的股权募集到的资金达148亿港元，约是其上市之前净资产的10倍；而碧桂园上市首日市值便超过千亿元，成为内地上市房地产企业的市值冠军。 碧桂园控股5.38港元的招股价对应的全面摊薄市盈率达21.5倍，分别比同一时点雅居乐、富力地产、世贸房地产2007年预测市盈率高35.74%、13.16%、18.14%。 碧桂园的商业模式 杨国强操盘的第一个房地产项目—顺德碧桂园位于顺德碧江、桂山之间，风景优美，却曾是个卖不动的郊区烂盘。 广告词：“五星级的家” 吸引了无数人气。 在顺德碧桂园一举成功后，杨国强积蓄经验，开始“连锁经营”。 1999年起，广州碧桂园、华南碧桂园、均安碧桂园、碧桂园凤凰城、半岛碧桂园以“一年一个碧桂园”的速度在珠三角拔地而起。 碧桂园的住宅项目大多是郊区大盘，不少楼盘都以数千亩计，碧桂园凤凰城占地面积更是接近万亩。 截至2007年1月31日，碧桂园已竣工的建筑面积648.76万平方米， 建成37705个住宅单位，约可容纳15万人。 上市时获得的评价：“业务模式独特、土地储备丰富、资产结构清晰、业绩成长良好” 低价、大量获取土地储备 碧桂园发展的项目均位于具有良好交通条件的城市边郊地区，购地价格远低于市区。 而其又惯于一次性购置大面积地块，议价能力也较强，所以公司的购地成本较低。 截至2007年1月底，碧桂园土地储备达到了1870万平方米，土地储备规模居国内房企第四。 招股说明书显示，碧桂园的土地成本不超过其楼盘平均售价的10%，2004年-2006年间，土地成本占平均售价的比例更是仅为9.2%、7%及7.5%，远低于其他开发商20%左右的比例。 零地价拿地？——张家界事件 南方周末报道： 在万众瞩目的房地产领域，国家相关政策与地方政府发展冲动，以及地产商的逐利本能，三者之间究竟是如何博弈与互动？招挂拍、限制屯地、禁建别墅等一系列政策如何逐一被规避？ 罗家岗——事件涉及的土地： 在当地人眼里，它没什么好，只是一幅丘陵地区偏僻的荒山。 某广州房地产咨询公司总经理则向南方周末记者如斯描绘：“如世外桃源，有山有水，漂亮得很。一栋栋别墅可以依山势而错落。” 他曾跟随碧桂园集团董事会主席杨国强多年，熟谙不同土地的价值。 碧桂园将建的并非寻常的五星级酒店，而是产权式酒店——山坡上建别墅样式的房，再配一栋五星级酒店。 别墅样式的房可出售使用权，土地产权归碧桂园五星级酒店。 就在2006年5月30日，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。 “别墅用地不批了，但是以产权酒店这个名称去出售国家也没有说不能，就是说变通了。” 张家界永定区国土局着手这块“没人看得上的地”的土地储备工作，报省里、“农转用”（农用地转建设用地）、搞集体土地征收。 沾了碧桂园的光，九十多户农户得到了张家界征收农地以来最高的补偿。其中最高的拿到七八十万，最少也有30万，且补偿直接划拨到户。房屋、耕地、树林、苗木、坟地等都有补偿。 在罗家岗这块地变成熟地后，2007年5月10日，张家界国土局将之公告到中国土地市场网和《张家界日报》，进行挂牌转让。 “因为像这块地，难以形成竞争的局面，挂牌只要一家都可以搞。” “挂牌公告后，打电话来了解这块地的人比较多。公告显示是张家界的地，没有具体位置。但来现场看的只有一个福建房地产老板。”张家界国土资源局土地交易中心主任黄祖平说。 塔斌聪就是那位来看现场的福建地产商。5月19日到现场看后，塔也钟情这块地。他前后来了三四趟，还带来了公司的考察团队，考察周边市场、张家界当地情况、旅游情况，甚至张家界森林公园每天的门票收入。???  6月5日，挂牌截止日，下午四点，张家界碧桂园凤凰酒店公司一次就报到每亩11.3万。塔斌聪未报价。碧桂园获得此地。 次日上午10时截牌，碧桂园与张家界土地交易中心签成交确认书。随后，一次性付清1.18亿元。 此地经张家界市土地交易中心挂牌转让，2007年6月6日，碧桂园竞得成功，转让金额1.18亿元。 在2004年国土资源部“8·31”大限后，规定土地转让一律经招拍挂，不得搞协议出让。 国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即“71号令”。要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经