保障房可持续发展的结构模式.docVIP

保障房可持续发展的结构模式 　　（四）运营管理 　　所谓“三分建，七分管”，保障房投入使用后的管理与维护非常重要。 　　1.监管内容 　　租赁型与出售型保障房共同的监管内容主要包括入住和退出管理，查处出（转）租、转借、转让、调换、空置、擅自改变用途等违规使用行为，应急处理突发事件等事项，而租赁型保障房监管内容更多、更复杂，主要还包括租赁合同管理、租金管理、维修管理等事项，而这些管理事无巨细，更容易出现纰漏。加之，由于现行管理制度不完善，造成管理无依据，管理力度大打折扣，比如出售型保障房空置的界定标准缺失。因此，保障房监管难，租赁型保障房的监管更是难上加难，这也是各地保障房管理机构当前所面临的共同难题。 　　2.监管资金保障 　　面对繁重的监管工作，投入大量的人力、物力、财力是实现有效管理的重要前提。目前，国家已对租赁型保障房维护管理费用支出作出明确规定，住建部、民政部、财政部下发的《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》（建保[2010]62号）、住建部等7部委局联合下发的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）等文件均明确规定了租金收入应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理，专项用于偿还贷款以及维护、管理和投资补助。大部分城市也通过年度预算纳入保障房专项资金支出租赁型保障房的监管费用。由于出售型保障房的监管资金保障无法定依据，以致不少城市要么与租赁型保障房混合管理并支付相关费用，要么纳入商品房管理体系。 　　通过上述对比分析，租赁型与出售型保障房各有利弊。租赁型保障房因政府持有产权，既能够保证大量流动性房源，形成可持续的住房保障供应链，有效缓解土地供应紧张的矛盾，又可以扩大保障覆盖面，并根据管理需要实时调整保障条件；而面临的最严峻考验是巨大的监管责任，以及建设资金回收慢而造成高昂的监管和维护成本，尤其是今后几年在商品房小区中配建的保障房也得陆续投入使用。出售型保障房虽然减轻了后续监管麻烦，但只要出售，政府就失去了控制，所谓的“退出机制”无疑是摆设，这不仅为部分投资、投机的人群提供了机会，而且“房源蓄水池”无法发挥功效，以致政府不停建、不停卖，最后越建越远，与低收入家庭的期望值差距越来越大，形成了一个循环往复的怪圈。 　　三、“以租为主”的保障房结构模式可推动住房保障可持续发展 　　住房保障作为社会保障体系的有机组成部分，其出发点在于保障公民的生存权，保障“居者有屋”，而非“居者有产”，故从本质上讲属于社会救助而非社会福利。因此，持有产权但让渡使用权的租赁型保障房更能够诠释具有中国特色的住房保障宗旨，“以租为主”的住房保障制度是必然的发展趋势。当前，确保以公共租赁住房为主体的租赁型保障房可持续发展，应具备以下基本条件。 　　（一）健全住房保障制度法规 　　目前，大部分地方编制建设计划、选址规划缺乏科学性和可持续性，没有深入基层调研了解住房需求，为完成建设任务而盲目编计划，扩大建设规模，造成供需比例错位，大量房源闲置，利用率大幅降低。因此，有必要尽快出台住房保障法规，要求保障建设计划编制以当年调查统计报告为支撑，统一编制要求和标准，确保建设计划与实际需求相适应；规定住房保障管理部门对配建保障房的商品房项目提前介入，出具审核意见书，解决保障房建成移交环节存在的各种矛盾；明确商业、学校、医院、交通等配套设施作为选址前置条件，且相关配套设施在保障房交付使用后一定时间内全部配备到位，避免因配套设施跟不上而影响利用率。 　　（二）完善运营管理操作细则 　　保障房分配关系公平，后续监管关系资源循环利用。针对当前保障房运营管理无据可依、各行其事的现状，有必要尽快制定统一、规范的操作细则，主要解决核心问题。首先，拓展保障对象范围，尽可能将非本地户籍的无房困难家庭纳入保障范围，但以不同租金水平体现合理级差。其次，明确租赁型保障房根据收入水平、位置、面积、市场租金等多重因素定价，除政府定价外的租赁型保障房可根据收入各项因素变化而定期调整租金，确保不同收入水平的家庭享受到公平合理的政府补贴。再次，建立各种类型的租赁型保障房之间的流动机制，保障对象可因常住地变动而定期申请调换，也可因收入水平发生变化而申请变更保障房性质，调整租金，免去重新申请和搬家的困扰。最后，统一租赁型保障房的使用要求以及对违规行为的处理规则。通过正面引导和加大惩戒力度，将保障房退出机制落到实处，确保保障房的循环利用。 　　（三）鼓励市场化运作 　　租赁型保障房建设资金回收缓慢，后续管理周期长（在房屋改变性质之前均属于被管理对象，一般为70年），管理和维护成本无法预估，故只有寻得稳定的资金保障方能维持租赁型保障房的可持续发展。由于政府财力有限，单纯依靠政府财政投入维持良性运转是治标不治本的办法，有必要转变政府