东盟经济开发区房地产调查和分析的报告.docVIP

南宁东盟经济开发区 房地产市场调查报告 广西联创营销策划有限公司 2012年8月 第一章节：南宁东盟经济开发区的基本情况 一、开发区简况 南宁-东盟经济开发区（以下简称“开发区”）位于广西首府南宁市北郊，距市区36公里，总面积180平方公里，人口近5万，是南宁市总体规划的城市区域副中心区，是中国-东盟博览会的重要载体和广西北部湾经济区的重要组成部分，是广西发展工业的重要区域以及产业发展基地，是国务院侨务办公室重点联系单位，开发区（含开发区内的台湾（南宁）轻纺工业园）是广西北部湾经济区11个重点产业园区之一。 开发区位于广西首府南宁市半小时经济圈内，高速公路直通机场及沿海港口，到南宁吴圩国际机场车程1个小时，到钦州港、防城港、北海港三个出海港口的路程均不到2个小时。开发区位于华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的结合部，处在泛北部湾经济合作、泛珠三角区域合作、大湄公河次区域合作、南贵昆经济带等多个区域合作的交汇点，地理位置十分优越，东临粤港澳、西接东南半岛，是西南地区最便捷的出海通道，是中国与东盟合作的前沿地带和重要门户。既拥有西南、中南、华南地区的市场，又兼顾中国与东盟19亿人口的巨大市场，可以先行享受到中国-东盟自由贸易区带来的利益和好处。 二、总体规划简况 开发区总面积180平方公里，规划80平方公里的综合产业区、30平方公里的现代农业示范区、20平方公里的观光旅游度假区等三大区域。综合产业区产业定位将以轻纺产业、农产品加工与食品产业、等第二产业为主体，配套的重点发展商贸物流、金融保险、教育科研、居住娱乐等第三产业。2004年至今，已累计投入约35亿元进行基础设施及配套设施建设，建成道路总长约41.5公里、铺设排水主干渠（管）约150公里、敷设给水管道30多公里、架设高压线路35公里，现有日供水量为4万吨的大型水厂一座，有110KV的变电站两座（其中一座为广西首家数字化变电站），年处理量为10万吨的污水处理厂一期工程已竣工投入使用。 目前，开发区基础设施覆盖具备开发利用条件的区域达到30平方公里，已开发面积约为13平方公里，土地储备面积达2.36平方公里，建成标准厂房15万平方米。开发区内金融、保险、通讯、医院、商业、房地产等体系逐步健全，能提供完善的配套服务。 三、产业规划简况 开发区产业发展目标：加快农业产业化步伐，发展现代高效农业；工业经济总量增加明显，特色产业园聚集效应突出，形成大产业发展格局；商贸、物流、旅游等服务业加快发展，初步形成以制造业带动服务业、二三产业相互协调发展的新局面。其中：工业经济的产业规划如下： 规划“4+2”的产业发展方向：重点发展四个主导产业——轻纺、食品及农副食品、生物制药，机械电子，配套发展两个优势产业——家具与五金制造、纸制品与包装，同时积极培育新能源、新材料等战略新兴产业，加快特色产业园的规模化、集约化发展，形成布局合理，功能清晰，聚集发展的产业格局。到2015年，构建“213”工业产业发展格局，即2个超100亿产业——轻纺、食品加工；1个超50亿产业——机械电子；3个超30亿产业——生物制药、家具与五金制造、纸品及包装印刷，工业总产值完成400亿元。 重点建设广西北部湾经济区示范产业园——台湾（南宁）轻纺产业园，打造成为北部湾经济区轻纺产业的高端和核心区域。“十二五”期间，轻纺产业累计完成投资40亿元，2015年产值达到100亿元。 建设广西北部湾经济区现代特色食品加工产业园，凸出“双汇”、“珠江啤酒”、“统一”、“王老吉”等大企业品牌效应，争取更多大企业入驻，建设一批农副食品加工、食品加工项目，加快现代特色产品加工产业园建设。“十二五”期间现代特色食品加工产业园累计完成投资40亿元，2015年产值达到100亿元以上。 建设高新技术生物产业基地，规划建设生物制造产业核心区，推进微生物制造及生物环保基地变性淀粉生产基地糖醇酸生产基地发展药物辅料产业享受国家西部开发、沿海地区、民族区域自治等优惠政策，还有给予的多项特殊优惠政策。除国家和法律法规明确规定的行政事业性收费项目外，不再征收任何地方性收费。—200元/平方米，新城区有比较好的发展前景，如要投资长线可考虑在新区收储土地。 整个经济开发区处于大开发、大发展的背景下，开发区也提出了一些新的大胆的发展思路，但总体重新出让地块比较多，多个房地产项目将上马，住宅竞争压力加大。 商品房住宅销售比较慢，现房积压量比较大，短期难改变积压现状，商品房的销售价格小幅上涨，虽然成交量情况比较差，但半年中价格小幅上涨100元/平方米左右。 商业地产的发展相对比较落后，有一个比较老的农贸市场和一个商业中心（益尔佳商业广场），没有形成像县城一样的一个品牌街，有商业发展潜力。 二、项目个案分析： 项目个案中商品房项目有5个分别是：现代阳光城、华天茗城、大地明