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房地产评估 本章学习目的和要求： 1．了解房地产评估的基本内容和特点 2．熟悉房地产评估的影响因素 3. 掌握收益法在房地产评估中的应用 4. 掌握市场法在房地产评估中的应用 5. 掌握成本法在房地产评估中的应用 第一节房地产评估概述 一、房地产的概念 房产：建筑物 1、房地产 地产：土地使用权 欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。 2、土地使用权 （1）土地所有权的归属城市土地 国家； 农村和城市郊区的土地 农民集体（除由法律规定属于国家所有的以外）　 土地使用权：划拨土地使用权 出让土地使用权 （2）土地使用权及其交易 土地使用权出让： 土地使用权转让： 土地使用权出租： 土地使用权抵押： 国家（土地所有者） 出让 支付出让金 土地使用者甲 土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定：（掌握） 　　1.居住用地70年；　　2.工业用地50年；　　3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；　　4.商业、旅游、娱乐用地40年； 　　5.综合或者其他用地50年。 国家（土地所有者） 出让 土地使用者甲 转让 土地使用者乙 国家（土地所有者） 出让 土地使用者甲 转让 土地使用者乙 出租、抵押 丙 国家规定，当土地出让合同的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地的，应当予以批准。 土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得由国家无偿收回。 3、建筑物 楼房、水塔、操场、铁路、隧道 房屋和构筑物统称为建筑物。建筑物的结构包括六种：索膜结构、钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、木结构 水立方 钢结构 二．房地产的特征： （1）位置固定性 （2）长期使用性 （3）影响因素多样性 （4）投资大量性 （5）保值与增值性 三、房地产的价值及其影响因素 （一）房地产价格的种类 1、按实物形态分：土地价格 建筑物价格 房地产价格 （一）房地产价格的种类 2、根据价格表示单位不同： 总价 单价 楼面地价 　楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 　楼面地价=土地总价格/建筑总面积 　　容积率=建筑总面积/土地总面积 　楼面地价=土地单价/容积率 例：投资者面对甲、乙两幅土地，甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地的容积率为3，单价为800元/平方米，假设两幅土地其他条件相同，问投资这应该选择那副土地投资更为经济？ （一）房地产价格的种类 3、按交易方式分类： 拍卖价格 招标价格 协议价格 （二）影响房地产价格的因素 一般因素 区域因素 个别因素 一般因素： 1、经济因素：经济发展、财政金融　　 2、社会因素 3、行政因素 4、心理因素 2.社会因素。　　（1）人口因素。　　（2）家庭规模因素。　　（3）房地产投机因素。　　（4）教育科研水平和治安因素。　　（5）社会福利因素。　　 3.行政因素。 （1）土地使用制度与住房制度、地价政策。（2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。（4）行政隶属关系变更。（5）交通管制。 区域因素 ： 1.商服繁华因素 2.道路通达因素 ：道路的级别（主干道、次干道、支路 ） 3.交通便捷因素 4.城市设施状况因素 5.环境状况因素：绿地、公园、 6、城市规划限制：建筑高度、建筑容积率、建筑密度 城市设施状况因素： （1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。 （2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。（3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。 个别因素 面积大小、地形地貌、临街状况、朝向、楼层、土地使用权年限、容积率、土地生熟程度、建筑结构、建筑质量、装修水平、