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我国“农家乐”用地问题的法律思考 ?□ ?廖霞林 宋 黎摘要:我国的 农家乐 现象自产生之初就与农村宅基地结下了不解之缘,也因此出现了 农家乐 用地与农村宅基地混用的问题。本文分析了农村宅基地的法律性质和 农家乐 中占用农村宅基地进行经营存在的法律问题,并针对我国当前 农家乐 发展的现实,提出了几点法律完善建议。 关键词: ?农家乐 农村宅基地; 法律对策 中图分类号:F3?01? 文献标识码:A? 文章编号:10?04?-0?54?4(?20?1X?)1?2-?01?61?-0?3 ? 2?01?X年国家调整了节假日的休假时间,将以往的 五一 黄金周七天假期已经缩短为三天,并增加了清明、端午中秋等传统节日的假期这样的调整,势必会将历年来火爆的 长线游 转变为 短线游 ,?那么,位于大中城市城郊农家小院的 农家乐 必将成为旅游业的一大亮点。 ?一、 农家乐 的产生及其意义 ?农家乐 发端于四川郫县友爱乡农科村,上世纪80年代中后期,这里的老百姓见许多城市人跑到农村里寻求 返璞归真 ,这些头脑灵活的农民便利用自己的农家小院办起了10元人民币吃玩一天或15?元人民币吃住一天一宿的休闲园地。由于城市人喜欢到那些流水潺潺的沟河和田园中去观光度假,于是他们又将自己的承包土地联合起来进行花草园区培植,日久天长,现在这里已是 国家生态示范区 ,?是农家民俗旅游的代表,也是享誉全国的花卉、盆景、苗木、桩头的生产基地。这就是农家乐的雏形。 所谓 农家乐 就是以农村地区为特色,以农民为经营主体,以农民所拥有的土地、庭院、经济作物和地方资源为依托,以旅游、观光、休闲、度假活动为内容的一种社会经济活动,是农业经济体系的一个组成部分。 农家乐 不仅是一种以 吃农家饭,住农家院,享农家乐 为主要内容的旅游现象,更是一种 以城带乡,统筹城乡,城乡互动,相互促进 的城乡协调发展现象。事实证明 农家乐 确实带动了农村经济的快速发展,对加快全面小康建设的步伐,寻找解决 三农 问题的途径,发挥了重大的作用。[1?] ? ?二、 农村宅基地与 农家乐 用地的法律性质分析 农家乐 虽带动了农村经济的发展,但也产生了一系列的问题,如农村和城市郊区规划的混乱、乱占滥用土地、生态环境被破坏等。其中用地问题最为突出。 农家乐 的经营方式一般表现为农民在自己的宅基地及其周围开辟园地,建造房屋,作为营业场所;或者干脆在自己的宅基地范围内又新建房屋,用于营业。农民的住宅房屋与作为营业的场所是一体的,在物理上很难区分。 (?一) 农村宅基地的法律属性 农村宅基地是指已建房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。 依照我国《物权法》第15?2条规定,宅基地使用权是指农村集体组织的成员依法享有的占有、使用集体所有的土地,在该土地上建造房屋及其他附属物的权利。宅基地使用权有如下基本法律特征: ?1.? 性质上为用益物权。在宅基地使用权中,权利人有权在土地上建造房屋及其他附属设施。所谓用益物权,是指在他人所有的物上享有的权利。在我国,农村的土地,除法律规定属于国家的以外,属于集体所有。个人不是土地的所有权人,故宅基地使用权是建立在集体所有的土地之上的。 2.? 宅基地使用权主体是农村集体组织的村民。因为宅基地使用权具有一定的社会福利性,此点主要表现在农村居民能以非常低廉的价格甚至是无偿获得宅基地,国家通过分配给农民宅基地,有效的保障了农民的基本生活居住条件,最终维护农村社会秩序的稳定。 3.? 宅基地使用权只能用于建造农村村民的个人住宅。所谓建造农村村民的个人住宅,是指农村村民所建住房以及与住房的居住生活有关的其他建筑物和设施,如厨房、厕所、院墙、储藏室。 我国现行《土地管理法》第62?条规定 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 可见,农村宅基地使用权具有一定的社会福利性。 ?(二) ?农家乐 用地的法律性质 笔者认为, ?农家乐 占用农村宅基地行为的法律性质可以从以下几点进行把握: 1?. ?宅基地的一定社会福利性与 农家乐 占用宅基地行为的经营性相矛盾。众所周知,农村宅基地使用权具有生存保障的性质,是国家给予农户的福利,农民的宅基地的使用权是无偿获得的。而 农家乐 是经营性质的,其土地使用权属于建设用地使用权,因而不具有生存保障性质,也就是说 农家乐 用地不应是无偿的。2.? 农家乐 用地主体超出了农民范围。从农家乐投资的主体分析,农民个人或者合伙在农村兴办的农家乐应该占 农家乐 发展的主导,但由于缺乏有效的管理, ?农家乐 的投资主体不再限于农民,一些工商企业也开始涉足 农家乐 投资经营并逐渐侵蚀了农民的利润,这种滥用 农家乐 的主体资格的情