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第8章 房地产开发项目资金筹集
第8章 房地产开发项目资金筹集 1.掌握房地产开发项目资金筹集的主要方式; 2.熟悉房地产开发贷款的风险管理; 3.了解房地产开发项目资金筹集的概念,房地产开发项目资金使用的特性,资金筹集的基本原则,资金筹集的分类. 房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能， 为房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地 产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资金三部分资 金的筹集。 8.2 房地产开发项目资金筹集的主要方式 (1)认真安排资金的使用计划,加强工程建设阶段的成本管理,降低开发项目成本,减少财务风险的发生,从而合理利用金融机构贷款,充分发挥贷款效益; (2)开发商获得的金融机构贷款,是根据开发项目估算的资金需求量和开发计划筹集的,只能用语指定的所贷款项目,不能挪用于其他项目或其他用途,开发商在项目开发过程中,要加强贷款资金运用的严格监控和管理,保证开发项目的顺利实施. * 本章学习要求 8.1.1 房地产开发项目资金筹集的概念 8.1 房地产开发项目资金筹集的概念 5.资金增 值性较强 1.资金 占用量大 2.资金 占用时间长 3.资金使用 的地域性 4.资金缺乏 流动性 6.资金的 高风险 高收益性 房地产开发项目 资金使用的特性 8.1.2 房地产开发项目资金使用的特性 1.安全性原则 2.经济性原则 4.盈利性原则 3.可靠性原则 8.1.3 房地产开发项目资金筹集的基本原则 从融资主体上 房地产企业融资 房地产项目融资 从融资渠道上 直接筹资 间接筹资 从资金偿还特性上 其他分类方式 权益筹资 债务筹资 8.1.4 房地产开发项目资金筹集的分类 债务资金筹集 资本金筹集 股票筹集 债券筹资 信贷资金筹资 债券筹资 债券筹资 抵押贷款 信用贷款 8.2.1 自有资金筹集 8.2.2 商品房预售 8.2.3 债务资金筹集 1.住房抵押贷款证券化 2.房地产投资信托 把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而 后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险 信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资 凭证或股票的方式 受托投资者的资金，用于房地产的投资 或房地产抵押贷款投资。 内部认购 承包商垫资 通过该方式往往可获得 部分预售收入，但是内部认购时 一般没有申领到商品房预售许可证，其行为不受法律保护 开发商在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工 程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。 8.2.4 房地产金融创新 8.2.5 其他方式 8.3 房地产开发贷款的风险管理 1.贷前管理 企业评价 项目评价 担保方式 贷款综合评价 企业资信评价 房地产开发资质及开发经验 政策法律许可条件 项目基本情况 市场分析结果 财务评价指标 保证 抵押 质押 8.3.1 银行对房地产开发贷款的风险管理 2.贷后管理 主要工作是对该笔贷款进行资金监管 8.3.2房地产开发商对项目贷款的风险管理 *
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