合富辉煌2009年长沙湘江名城项目发展策划工作研究（二）.pptVIP

88 理想的和谐生活 365 day， 欢笑、逍遥、尊贵、自然、和谐生活， 尽在掌握之中。 湘府·上城 —— 定义一座城市的上游生活圈层 89 悠闲的生态生活 便捷的城市生活 优雅的美学生活 纯美的体验生活 尊享的品质生活 理想的和谐生活 …… …… 全方位的优越生活 …… “湘府·上城”的高尚人居，是汇聚多种价值高度的、不可复制的上游生活。 湘府·上城 长沙市区 高 尚人居 领航大盘 —— 定义一座城市的上游生活圈层 分区主题定位体系建议 中央公园系列 黄金海岸系列 城市大道系列 城市公园价值 浏阳河景观价值 主题配套价值 城市价值 上游生活体现 便捷的城市生活 悠闲的生态生活 优雅的美学生活 尊享的品质生活 理想的和谐生活 纯美的体验生活 核心价值体现 规模价值 全方位的优越生活 湘府·上城 —— 定义一座城市的上游生活圈层 *各分区主题的最终落位需结合项目用地条件及开发策略等进行确定，具体见项目开发建议部分。 90 91 整体发展定位 整体定位 主题定位 客户定位 92 本项目客户价值回顾——周边县市及外省返乡的中端、中高端客户对项 目价值最高，同时本地中端、中高端客户存在较大的引导空间，对外省 返乡的高端客户也应加以重视 客户 档次 客户 来源 置业目的 需求特征 对项目的认同程度 250～300m2之间的五房和120～140m2 之间三房或四房为主 阅历丰富，对项目的价值认同度低 阅历丰富，对项目的价值认同度低 已经十分关注项目的发展情况，但需加 以引导 对项目认同度较高，需加以引导 对项目认同度较高，有一定人脉关系， 需加以引导 已经十分关注项目的发展情况，认同度 较高 对项目的发展前景信心不足，需加以引 导 对项目的价值认同度高，对升值空间有 期望 对项目的价值认同度高，对升值空间有 期望 250m2以上的五房或六房 120～140m2之间的三房为主 120～160m2之间的三房和四房为主 100～140m2之间的三房和四房为主 100～140m2之间的三房和四房为主 80～120m2之间的两房和三房为主 80～120m2之间的两房和三房为主 高端 客户 外省 返乡 长沙 本地 以改善目前居住环境、投资和为父 母、子女购房为主 自住兼顾物业升值 高，吸引可能性较大 较高，吸引可能性较大 周边 县市 以改善目前居住环境、投资为主 高，近期吸引的可能性 很大 中端 客户 周边 县市 以改善目前居住环境、投资、为子 女购房为主 高，近期吸引的可能性 很大 中高 端客 户 以固定资产配置为主 以改善居住环境、为子女购房以及 固定资产投资为主 以商务接待、度假和固定资产投资 为主 改善居住环境的自住需求为主 吸纳可能性 长沙 本地 一般，需要时间培育和 引导 周边 县市 一般，需要时间培育和 引导 外省 返乡 长沙 本地 较高，需要时间培育和 引导 较高，吸引可能性较大 外省 返乡 高，吸引可能性较大 以投资和为父母购房为主 主要客户 100～120m2之间的三房为主 辅助客户 形象策略 客户策略 开发策略 具有包容性的发展主题贯穿，建立统一有序的形象体系； 引领性的形象立势，塑造价值标杆，提升整体价值； 引领主流客户，多元吸纳客户； 不断拓宽及提升客户层面； 以核心资源及稀缺性物业作为启动支撑价值； 高低搭配、滚动开发，通过高端物业和资源投入，持续拉升价值； 以满足客户需求及提升项目形象档次为原则，逐渐完善并形成大配套； 在不影响整体价值前提下，根据用地资源条件，打造多元产品线并实现 产品升级与提升； 93 成功中高密度大盘开发KPI体系中的客户策略回顾 成功中高密度大盘开发KPI体系 94 客户定位——引领主流客户，多元吸纳客户 基于客户地缘性特征，东部新城市场上主流的 客户群体也将是本项目重要的目标客户 项目客户区域来源 目前区域在售项目客户来源 注：项目区域的专业市场人士大部分来自于周边县市客户， 故归类为周边县市 本项目 核心区域： 项目周边 重要区域： 全市范围 楼盘名称 客户来源 万科金域蓝湾 以项目周边客户，公务员、私企老板为主 三江花中城 以项目周边医生、企事业职工、公务员为主，高 桥大市场生意人亦占有相当比例 丽景香山 外地客户为主，包括外地湘籍人士、深广客户， 还包括高桥大市场的生意人等 以项目周边公务员、私企老板等为主，外地回湘 置业人士也占很大比例 项目周边企事业高管、政府公务员、私企老板等 层次较高的人士 主要来自雨花区和芙蓉区，包括私企老板、高级 公务员、公司高管，还有医生、教师等专业人 士，专业市场生意人占有