合富辉煌2009年长沙湘江名城项目发展策划工作研究(一）.pptVIP

位置 占地 总建 容积率 物业类型 分期开发 户型区间 价格 31 开福区月湖公园 约1500 亩 约46万m2 1.0 花园洋房（ 4层）、高层洋房、双 拼别墅、独栋别墅 分三期开发，总户数2926户 花园洋房： 130～180m2 高层：126m2～190m2 别墅：240m2～657m2 花园洋房：已售罄 高层：7000元/m2 别墅：15000－25000元/m2 藏珑湖上国际社区——长沙湖景豪宅的代名词 市政公园私有化 以优质的园林环境吸引高端客户 长沙湖景豪宅的代名词 通过合理规划将外部的景观资源转化为提升项目档次的内在价值 小区整体规划——最大化利用景观和亲水性 ? ? 板式高层 双景楼王 4层花园洋房 充分考虑了地形环境，建筑布局错落有致，保证了景观资源的最大共享性和视觉的 穿透性 亲水的设计理念，增加了小区的亲水界面，形成可持续发展的生态型居住社区 主入口 东入口 北入口 蝶式 高层 双拼别墅 独栋别墅 600亩月湖 藏珑首期效果图 32 约 风情商 地下停 水生 网球 中央 湖上风情 33 社区各项配套设施完善，且档次较高，既弥补项目周边配套的不足，也 体现项目的高端定位 项目规划豪华会所、恒温泳池和双语幼儿园等高端配套，并设置了风情商业街和大型超 市，生活非常便利 会所 业街 池 网球场 场 中央广场 广场 地下停车场 车场 水生花园 花园 双双语幼园 儿园 语幼儿 约1000平 方超市 1000 平方超 市 风情商业街 游泳泳 池体育运动设施 设施 湖上风情会所 34 营销力度大，广告语气势不凡，保持高端豪宅形象 营销方法得当，高端产品带动高层洋房价格 ? ? ? ? 06年10月秋交会首次亮相，向市民展现以其稀缺资 源—月湖公园 之后通过开放外展点和元宵灯会等系列活动吸引市民 关注和参与 经过半年的蓄势，开盘后销货速度惊人 07年4月22日，推出108套花园洋房全部售罄；7月7 日，环湖别墅全部售罄；8月5日，高层推出408套，客 户选房逾90% 各阶段的广告语气势不凡，时刻保持豪宅的身份 ? ? ? ? 长沙未来醒了 使命，6亿造月湖，双瑞厚载未来 疆域无界，物愈非凡 为这座城市树立领袖 35 藏珑项目 7000 藏珑项目 6000 藏珑项目 5800 4000 4500 5000 2007年4月 花园洋房 2007年7月 环湖别墅 2007年8月 高层 产品热销，成功突破区域价值体系，树立项目高端形象 以稀缺的月湖景观资源和强势营销给消费者展示高端区域形象后，在2007年先后推出三次 货量，以高端产品带动高层洋房价格，销售情况非常理想 各类型物业价格与区域内同类产品价格拉开差距，成功突破区域价值体系 藏珑国际社区主要产品价格走势 藏珑项目 10500 8000 2008年5月 高层 区域同类产品均价 36 藏珑湖上国际社区案例小结 通过产品规划设计与月湖景观的融合，实现产品价值与景观价值的有 效叠加，并通过强势营销树立豪宅形象。 项目拥有区位和资源两项先天优势，具备发展高端项目的资本 通过后天的规划和打造，将景观资源的价值最大化，提升居住的品质和社区的形象 以高端产品带动高层洋房价格，突破区域价值体系 加强营销工作的开展，通过环境和产品展示给消费者对项目更大的信心 对本项目的启示：如何对优势价值进行后天打造是实现价值有效叠 加的关键；以高端产品及强势营销树立形象，对突破区域价值体系有着 重要的推动作用。 37 市场典型案例分析总结 区域典型案例启示： 在打造高素质产品基础上实现社区服务和生活方式的全面提升； 丰富项目产品线，适量打造稀缺性物业，进行差异化竞争，将有利于提升 项目形象； 城市典型案例启示： 优势资源价值是大盘项目成功开发并树立品牌形象的必要但非充分因素； 通过开发策略实现资源价值的释放和对物业开发形成带动，是大盘品牌形 象树立的关键。 本项目具备 “引领区域市场，突破城市竞争，树立大盘品牌形象”的 实现条件，但在开发上必须要采用适当的策略实现发展突破。因此，跟 本项目类似的成功大盘案例借鉴非常必要！ 38 中高密度大盘发展案例借鉴 案例选取原则： ? 城市新区或城区边缘 ? 具有一定景观资源 ? 中高容积率（1.8以上） 研究案例： 1. 重庆鲁能星城 2. 广州中海金沙湾 3. 西安中海国际社区 4. 广州光大花园 案例借鉴点：