毕业论文--低迷市场下的二手房营销策略.docVIP

福建对外经济贸易职业技术学院 2012届学生毕业论文 商务策划方案/社会调查/市场调查 题目： 低迷市场下的二手房营销策略 系 部： 信息技术系 专 业： 经济信息管理 班 级： x班 指导教师： xxx 企业名称： 福州中琦投资顾问有限公司 学生姓名： xxxx 学号：xxxx 学生姓名： xxxx 学号：xxxxx 二0 一 二年 3月 15 日 目 录 一、策划目的与目标 2 二、二手房市场分析 2 （一）宏观环境分析 2 （二）行业分析 3 （三）产品分析 3 （四）客户分析 4 （五）竞争对手分析 4 （六）企业分析 4 三、市场定位 5 （一）市场细分 5 （二）目标市场选择 5 （三）市场定位 5 四、二手房市场的营销策略 6 （一）产品策略 6 （二）渠道策略 6 （三）促销策略 6 五、风险控制与防范措施 8 一、策划目的与目标 据东南快报报道：福州二手房持续低迷，降价不狠很难成交。 2011年11月，福州市场上二手房成交量相比10月再次下滑两三成。业内人士介绍，从6月份起，福州二手房成交量持续低迷，尤其是近几个月，几乎每个月成交量都环比下滑两三成。30日，福州一品牌中介负责人向记者提供了一份11月的调查数据。记者看到，受调查的21个楼盘平均挂牌价从5月份的11789元/平方米跌至近两个月的11085元/平方米，降幅5.97%。由于多数房源的实际成交价格低于挂牌价，所以实际降幅应大于5.97%。该负责人介绍了一个案例。位于金山板块的水印长天，今年5月挂牌价10829元/平方米，5月份后涨至10934元/平方米，10月起环比下滑10.6%，跌破万元大关，9780元/平方米的挂牌价持续至今。而11月，该楼盘一房源以8817.9元/平方米的价格成交，相比最高挂牌价每平方米下跌2116.1元，降幅达19.4%。该负责人介绍，这个案例在一定程度上代表着近几个月福州大部分区域的房价走势。数据显示，福州市中心一楼盘5月份的挂牌价为17162元/平方米，5月份后涨至17325元/平方米，而近两月跌到15261元/平方米，最大跌幅为11.9%。从数据上看到，从整体市场上看，受调查的21个楼盘中，目前的挂牌价相比之前两个月，已全部出现下降。5月份，这21个楼盘的平均挂牌价为11789元/平方米，近两个月平均价降为11085元/平方米，下降5.97%。其中，金山板块当前二手房价格相比半年前下降5.6%，浦上板块半年来价格降幅3.61%，东区降幅最明显，达到9.62%，而市中心二手房价格也下跌了8.06%。目前二手房价格跌幅明显，且房价下降幅度正在逐渐扩大。 3月25日，上调存款准备金率0.5% 4月6日，上调存贷款基准利率0.25% 4月21日，上调存款准备金率0.5% 5月18日，上调存款准备金率0.5% 6月20日，上调存款准备金率0.5% 7月12日，国务院:房价上涨过快二三线城市要采取限购措施（最新“国五条”） 8月17日，新增限购城市名单的5项建议标准 11月30日，下调存款准备金率0.5% （二）行业分析 首先有一点是必须重申的，那就是中介的作用。当今，越来越发达的市场经济，注定了中介成为人们生活中必不可少的中介环节，当然，包括房屋中介。想想，如果没有房屋中介，作为顾客，你的购房风险性会有多大？你的购房附加成本会不会更高？你的购房质量会不会如您所意？ 风险性：中介作为中间的环节，将为您保证业主的身份真假与否，包括审核及有风险的担保。 简约性：通过中介，你可以直接明了的找到你所要求的各种商品房、写字楼、厂房等，不需要为一些不正确的虚假信息来回折腾。 速效性：每个人都有自己的工作，相信顾客也一样，你不可能为了购房而花费自己非常多的心思，而整天从报纸、网络等搜寻自己较适合的房产。而这些工作，中介都将为你做好 何为最为紧迫的需求？简单地说就是人的最基本需求。比如穿衣、吃饭、工作等等，自然住房也列在其中。这对于没有房子的人们来说，对于仍然还住在租来的房子中的人来说，能拥有一栋可以遮风挡雨的住房是一种刚性需求。因此刚性需求其中一个意思就是基本需求。刚性需求的另外一个意思就是相对弹性需求而言的。弹性需求是可以变动很大的需求。比如旅游、度假、娱乐等，这些需求可有可无可大可小。但是刚性需求是必须的，而起可变动和伸缩的空间不大。改善型购房主要是指对目前的居住条件不满意，需要重新购置房产来满足对居住的要求。根据改善型居住需求的不同性质，一般又将改善型需求分为两类：一类是目前的居住条件比较差，迫切需求改善居住环境而购房；另一类是收入颇丰，平时生活品质比较高，对现有住房不满意，在新的高品质楼盘出现后，为了追求更高的生活质量，而去购买新房