沈阳·恒大绿洲商街推广080809.pptVIP

* 建议会议室服务项目 E-休息室 多功能会议及洽谈室 会员工作站 文件中心 电视会议 快速网络链接 最新视听设备 * 业态划分建议（四层） 四层有较大面积的露台，风景较好，但功能空间只有2处。建议VIP ROOM为业主或会员提供最私密的保证。 * 特色服务 利用会所前的湖景资源，打造湖景绿地婚礼和室外餐饮。 商务特色服务，为业主和会员打造全方位的商务服务，包含咨询、会议、洽谈讲演等活动，使会所成为一个中介机构，帮助企业与政府、企业与企业之间，企业与个人之间达成合作，这对社会资源、会员和会所三方是三赢的。 景观 商务 * 一层针对咖啡吧，定向招商，建议品牌欧典/尚岛。 二层针对高档特色餐饮，以异国风情为主，建议品牌日本辉庭、泰国百威特等。 三层为自主经营。 四层为自主经营。 招商原则 * 推广渠道建议 * 一、在会所运营前期，建立荣誉会员：针对沈阳高端人士，例如政界、商界要员，赠送年卡，无需缴纳会费，消费金额照常。 二、圈层人员集中招募，比如金融、汽车 建立圈层营销 是整个推广的核心 推广手段及渠道 * 三、业主招募活动，联合五星酒店的会员进行首批招募和营销活动。 四、会所手册的制作和发送，与高端汽车、高尔夫杂志等联合发行会所宣传资料 运营模式建议 三种常用的运营模式利弊比较 运营模式的选择主要考虑三大方面： 对资金链的紧迫度 对品牌建设的长短期考虑 对执行力的评估 物业营销模式 招商规划 业态控制 经营管理 空置率 转租频度 资金回收 形象影响 只租不售 ????? ????? ????? ???? ????? ? ???? 先租后售 ???? ???? ??? ??? ???? ???? ???? 直接销售 ? ? ?? ?? ?? ????? ?? 恒大绿洲模式建议：先租后售 主要考虑层面： 形象性：恒大绿洲是一个230万平的大型项目，开发周期长，前期商业、居住氛围的呈现对后期的销售尤为重要。 利润率：带租约销售将提升物业的价值，有利于创造更可观利润。 类型 全部持有物业 带租约销售 销售物业 产权属性 产权单一 产权分散 产权分散 经营属性 所有权与经营权统一 所有权与经营权分离 经营权统一 所有权分散，经营权分散 规模过大，一般难以经营 租售特点 只租不卖，或自行经营 引进专业经营商，带租约销售物业 销售物业，小部分持有，低租金引进主力店 开发商要求 很强的商业经营管理能力 或聘请专业经营管理公司 不要求商业经营管理能力 聘请专业经营管理公司 不要求商业经营管理能力 一般移交政府托管 开发商职责 负责商业经营与物业管理 或协助专业公司管理工作 协助专业公司管理工作 不参与后期经营管理 开发商利润点 商业经营利润 商铺销售收益 商业经营收益分成 商铺销售收益 商业经营收益分成 资金回收特点 投资回收期长，现金回收慢，稳定现金流 快速回收部分或全部投资 快速回收部分投资 商业运营管理模式研讨 执行手段 可考虑与专业经营商合作： 如，新加坡凯德商用等 确保迅速启动的招商优惠政策： 启动期降低门槛：租金的超低起点 为保证收益：租金的逐年递增 签订中长期合同（如，五年） PS：凯德商用简介 ? 凯德商用是新加坡嘉德置地集团属下的零售业地产企业，亚洲最大的购物广场业主及管理机构之一，在新加坡、中国、印度和日本拥有超过92座购物广场，净出租总面积超过390万平方米，为亚洲顶尖的零售产业公司。 （万科商业部分的合作公司） THE END.THANKS~! 项目内商街命名及定位语三 新宿湾 东京的新宿，全球排名前五的商业街。而在后面加个“湾”字，更能体现出项目的生态属性——临河。 商街现场包装营造商业氛围： 1.样板铺设计装修 2.商业街氛围的包装 样板铺设计装修 营造商业街热闹的氛围， 有助销售的现场感染力。 建议在商街的东面先做 200米左右的样板商业街。 充分利用商街前的道路和绿化， 营造类似lifestyle的商业模式。 参考样板商街示意： 通过统一包装，突出整体性。主要物料为气氛旗、立招、店招、内部装饰。 参考样板商街示意： 统一店招 参考样板商街示意： 统一立招、气氛旗 参考样板商街示意： 统一内部掩饰 参考样板商街示意： 在商街中间过道，增加气氛摆设。 参考样板商街示意： 通过特色店铺包装，提升商业品质 参考样板商街示意： 通过特色店铺包装，提升商业品质 参考样板商街示意： 充分利用商街的绿化，增加座椅阳伞，营造lifestyle生活氛围 包装示意 七、营销推广媒介执行计划 线上集中推广：报纸媒体 线下推广：现场包装类： 商街：样板铺包装 销售中心：易拉宝宣传、沙盘标示、商街招商手册 其他通路：短信、电台、高端杂志 营销活