2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告.ppt

32 项目标识性建筑 地标建筑示意 33 主入口透视图 34 商业空间示意 35 三、项目开发运作建议 项目地块变性的意义与优势 项目用地性质为研发用地，其在土地成本较低的前提下能建具有泛经营性用地的产品，凸显竞 争优势。 工业用地分类 工业仓储用地 工业辅助用地 工业研发用地 工业厂房用地 该类土地上一般建设为各类用途的厂房 该类土地建设用工矿企业的生产车间、库房及其附属设 施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地 一般指辅助用房用地及附属设施用房用地等 可建研发中心、研发办公类及相关配套设施等 ?项目用地性质为工业研发用地，故可兴建研发中心，研发总部办公类及相关配 套设施； ?研发类用地较其他相关三类用途工业用地更具发展空间，可通过引入相关产业 建总部办公及相关写字楼物业； ?与其他经营性土地相比，研发类用地的价格比经营性用地更具优势，且较其他 工业用地能建经济附加值较高的产品，即用工业用地的成本达到经营性用地的经 济效益。 36 研发用地的相关政策及发展趋势 目前政府对于产业类办公园区建设未作限制性条件，但由于不少开发商借着政策空白期兴建类 经营性物业产品，不排除政府未来出台相关收紧政策，故项目应抓紧开发建设。 5）工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿 地的，绿地率不得超过 20%。 ?国土局的规定虽明确工业用地上建筑物的范围。但是由于工业地产已经从单一厂房向综合开发模式转变，上述政 策已经不能有效监督、管理和控制工业用地。 ?另外，对于建设成套住宅、专家楼、宾馆等非生产性配套设施进行的明确禁止性规定，故项目应回避该类物业 ?目前研发类办公楼未受到政府明令禁止，本项目可以通过引入产业来形成产业办公园区 ?但是由于大部分开发商在采用“打擦边球”的方法，在研发类工业用地上建住宅、酒店等经营性物业，所以不排 除未来政府出台相关政策以禁止该类开发模式。 37 2008年1月31 日，国土资源 部发布的《工 业项目建设用 地控制指标》 明确规定：1）工业项目投资强度控制指标应符合相关规定； 2）容积率控制指标应符合相关规定 3）工业项目的建筑系数应不低于30% 4）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总 用地面积的 7%，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等 非生产性配套设施, 38 开发要点思考 项目开发要点：由于目前市场环境相对较差，因而项目开发需要通过前瞻性把控确保项目开发 运营成功。 基于安全性原则 基于开发策略原则 基于实现利润原则 市场整体淡市前提下，启动期开发强调风险控制，在自身资金不足的前提下可考虑引入战略合作者，保 证项目的顺利开发。 强调公司战略规划，突出与市场项目差异化（首期主推LOFT/SOHO高附加值产品以提升项目竞争力） 保证项目去化率；后期在纬三路过江隧道贯通的有利带动下，开发应确保项目品牌策略的延续，通过商 业配套进一步集聚人气。 考虑项目的盈利性，依据市场反映，适度升级高附加值产品，起到打开市场的作用，实现未来的溢价。 39 标准写字楼 SOHO LOFT 配套服务商业 总计 出售 出租 总计 1栋 (30,000m2) 2栋 (75,000m2) 105,000m2 4栋 (49,000m2) - 49,000m2 2栋 (32,000m2) - 32,000m2 - 21,000m2 21,000m2 111,000m2 96,000m2 207,000m2 租售建议 考虑到短期的资金回笼及未来长期收益，将部分标准写字楼及个性化办公产品适当出售，剩 余标准写字楼及配套商业部分持有经营，保证获得未来稳定的收入。 租售方式建议 安全性： 首批推出少量 保证快速销售 易于营造热销局面制造市场 饥渴状态。 有首批销售的热况作保证， 安全性提高，趁热打铁，投 放量增大，销售任务最为重 要的一个阶段。 前两期已解决销售型物业， 后期资金压力较小，投放力 度减弱。 持续招租期，开始为后 续的运营集聚人气，积 累目标客户。 阶段重点： 打开市场 注重形象 销售额是主要目标 重要回款阶段 投入减小 利润最大阶段 安全期 收益稳定期 推广任务： 建立形象 建立项目市场认知 打造开发商品牌 首期产品推广 项目市场认知 办公理念传达 销售信息为主 产品信息以租赁型物业为主， 着重长期持有运营 产品信息以租赁型物业 为主，着重长期持有运 营，尤其是商业类店铺 招商运营 推广投入 推广任务最重阶段 初期打入市场，形象建立、