宝隆御邸内容可行性的报告.docVIP

第一章 项目概况 一、区域概况 一、建设环境 “宝隆御邸”是一个以现宝鸡市政府大院用地开发建设的居住和商业的房地产项目。项目位于经二路105号，北临经二路与河滨公园（即炎帝祠）一路之隔，总占地面积19.551亩，总建筑面积6万㎡,是陈祖华先生等人响应宝鸡市政府号召，支持宝鸡市旧城改造的重点招商引资项目。 项目用地已于2006年12月由陈祖华等人竞得,“宝隆御邸”项目由宝鸡宝隆房地产开发有限公司负责开发经营。宝隆公司的注册登记正在办理中。 二、投资环境。 宝鸡——古称陈仓，中国历史名城，南依秦岭，北临渭河，地处陕西省关中盆地西部，是陕西省辖市，辖3区9县。宝鸡为古丝绸之路必经之地，是中原通过西南、西北的要道，是连接西南、西北的交通枢纽。陇海、宝成、宝中铁路在此交汇，是陇海铁路上第三个大“十”字。公路交通四通八达，已形成东连西安、西达兰州、北至银川、南接成都的四条干线和110条支线公路网。宝鸡气候温和，四季分明，年均气温7-13℃，降水量600-700毫米，平均无霜期214天。据统计至2005年，宝鸡全市总面积18172平方公里，总人口373.7万人，其中市区面积3574平方公里，市区人口75万人（渭滨、金台、陈仓三区总人口为136.4万人，农村人口61.4万人）。是陕西省第二大城市。 改革开放以来，宝鸡先后荣获全国卫生城市、全国优秀旅游城市、全国园林城市和全国文明城市，目前正在为创建全国最佳人居环境城市而努力拼搏。 近年来宝鸡的经济持续保持良好发展态势，2005年宝鸡综合实力位居全国百强城市第78位，国民经济继续保持良好发展态势，经济总量快速增长，人民收入稳步提高。全市实现国内生产总值415.79亿元，同比增长13.2%。其中第三产业增加值132.85亿元，同比增长9.8%。全社会固定资产投资总额175.19亿元，同比增长25%，城市居民人均可支配收入8592元，同比增长10%,人均生产总值达到11247元（折合1394美元）。按照国际经验,人均GDP超过1000美元，消费结构将向发展型，享受型升级。 良好的经济环境为房地产业的健康发展奠定了坚实的基础。宝鸡房地产业迎来了新的发展机遇，将逐渐步入快速发展的轨道。 世界银行统计资料表明，人均生产总值与房地产市场发展存在以下关系：当GDP速度在5%-8%时，房地产市场处于稳定发展阶段。当GDP速度在8%-10%时，房地产市场处于高速发展阶段。可见，目前宝鸡市房地产处于快速发展的起步阶段。 三市场环境。 1、金融环境。05年宝鸡市金融机构存款余额达到459.5亿元，同比增长17%，增速比上年提高2.4个百分点。其中，城乡居民储蓄328.79亿元，比年初增长14.6%，与前年相比增速减少1.7个百分点。其中定期存款247.42亿元，比年初增长12.4%，其增速比上年降低5.1个百分点。这表明宝鸡市城乡居民消费能力可观，消费意识逐渐增强。 宝鸡市人均存款额为8815元，按常理推算，存款总额中80%即263亿元应为城市居民所拥有，2005年市区人口136.4万人，可以推算出城市居民人均存款为1.93万元，以每户3口人计算，城市居民户均存款额为5.79万元。这表明宝鸡市多数居民都有能力支付一套总价为20万元的商品房的首付款。 2、人均可支配收入。 宝鸡市近年来人均可支配收入稳定增加，平均年增长率10.4%，05年实现城市居民可支配收入8592元，同比增长10%，这表明宝鸡市的住宅消费正处在加速发展初期。2005年全国城市居民可支配收入10493元，宝鸡市总体水平低于全国水平。 由人均可支配收入8592元，按每户3人计算，我们可以得出05年宝鸡市户均支配收入25776元人民币。由于中等城市合理的房价收入比为8倍（房价收入比即房屋总价和家庭年收入的比例关系），由此可以得出宝鸡城市居民可承受100㎡的总价为206208元/套的多层一般楼房，每平方米均价为2062元，房价上升的空间较大。 3、房地产市场 2005年宝鸡城市居民人均居住面积达22㎡，略低于全国26㎡水平，比上年增长18%。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30-35㎡之前，会保持旺盛的住房需求。这表明宝鸡市的房地产市场存在较大的发展空间。 二、建设单位简介 宝鸡宝隆房地产开发有限公司，是由陈祖华、黄皓、严信发、颜华峰四人共同投资成立的，公司位于宝鸡市经二路105号。公司实收资本肆仟万圆；其中：注册资本壹仟万圆、资本公积叁仟万圆。公司共有员工20多人，其中：高级专业技术职称5人。公司主要经营范围：房地产开发经营、物业管理、房地产中介咨询服务、建材机具经销。 三、项目基本情况及技术经济指标。 “宝隆御邸”位于宝鸡市最繁华的经二路市区，北与占地面积近300亩的河滨公园（炎帝祠）隔路相望，东距宝鸡商场1000m路程，南到新建路农贸市场