华基江山A地块产品建议.ppt

大江北5月份网签——含原江北、小金口、汝湖三个片区 大江北5月份网签结构 大江北存量 大江北存量结构 名流、佳兆业、五矿 在03年以前，沙井片区无商品房供应，朱祥兴地产于2003年开始涉及商品房开发。2006年开始中体产业和金銮地产相继成功开发。随着品牌房企的进驻，博罗逐渐受到市场关注，2011年全国各大知名开发商均在博罗拿地！ 2003年 2006年 2011年 中体、金銮 朱祥兴 区域进驻发展商的演变之路： 博罗房地产市场住宅供应量自2007年开始呈现较大增涨，近8年发展相对稳定。 2006年中体产业奥林匹克花园等大型项目进入博罗，使07年供应面积成倍增加。 2010年惠博沿江路改造完成拉近博罗与市区的距离，供应接近百万平米。 博罗历年住宅供应面积呈上升趋势： 博罗片区商品房价格自2005年以来一路上涨，2005年价格出现小幅下跌，其中06年涨幅达到33%。2010年首次突破3000元/㎡。 2003年片区刚开发商品房，整体价格较低。 2005年~2007年价格上涨较大，年均增幅达到30％，主要为大品牌开发商项目带动区域成交价。 整体市场发展平稳，价格略有上浮。 博罗片区房价涨幅与惠州整体房价涨幅呈正比，但配套和片区发展过于缓慢： 由于县区内东西分布不均，差异较大，分板块研究，长宁福田罗浮山板块三房供应最为突出；罗阳镇惠博沿江路以三房和别墅为主；整体供应仍以三房及四房为主。 历年片区内供应户型以三房、四房户型为主： 罗阳老城区以本地客户为主，比例占到总体的85％；园洲因地理位置优越，与东莞一江之隔，除博罗本地客外，东莞客户比例最大；惠博沿江区域距离市区最近，除本地客外，惠城客户比例较大，也是深圳及珠三角投资客最集中的区域。 博罗不同区域呈现不同客户构成： 园州石湾板块 罗阳镇板块 惠博沿江板块 园州石湾板块市场的发展主要依赖靠近东莞的地理优势、丰富的自然景观资源、相对低于周边的价格等条件吸引东莞、广州的外溢客户群。 罗阳为博罗县城，是房地产发展最早的区域，明阳花园、祥兴花园是区域内最早的商品房项目。 该片区置业客户绝大多数为博罗本地客。 依托区域丰富的自然资源和优势的地理位置，以大盘，别墅开发为主。 区域置业客户呈现多元化，市区及珠三角投资客比例占多数。 博罗房地产市场特征分析：博罗房地产市场因区域差异较大，房地产发展分为罗阳镇、园州石湾及惠博沿江三大板块 博罗县住宅供应结构（套数） 数据来源：中原数据监测系统 博罗县5月份新增住宅供应套数，从面积段来看，以120-144平米的产品为主，占比达53%，从户型来看，以居家型三房为主，占比达71%。 　 100% 7% 22% 53% 13% 4% 占比 100% 886 62 199 472 115 38 总计 0% 4 　 　 4 　 　 其他 3% 23 21 　 　 2 　 四房以上（不含四房） 22% 192 1 191 　 　 　 四房 71% 629 40 8 468 113 　 三房 4% 38 　 　 　 　 38 二房以下（含二房） 占比 总计 180平米以上 144-180平米 120-144平米 90-120平米 60-90平米 户型 博罗县住宅供应结构（面积） 数据来源：中原数据监测系统 博罗县5月份新增住宅供应面积，从面积段来看，以120-144平米的产品为主，占比达47%，从户型来看，以居家型三房为主，占比达66%。 　 100% 14% 25% 47% 11% 3% 占比 100% 125127.3 17869.69 31422.3 59052.94 13635.5 3146.9 总计 0% 547.84 　 　 547.84 　 　 其他 7% 8173.22 7934.04 　 　 239.18 　 四房以上（不含四房） 24% 30279.97 247.37 30032.6 　 　 　 四房 66% 82979.4 9688.28 1389.7 58505.1 13396.32 　 三房 3% 3146.9 　 　 　 　 3146.9 二房以下（含二房） 占比 总计 180平米以上 144-180平米 120-144平米 90-120平米 60-90平米 户型 博罗县商品房（成交） 成交套数 （单位：套） 成交面积 （单位：万平米） 博罗县5月份商品房成交624套，环比基本持平，同比增加52.2%。 博罗县5月份商品房成交8.04万平米，环比基本持平，同比增加50.6%。 数据来源：中原数据监测系统 博罗县住宅成交结构（套数） 数据来源：中原数据监测系统 博罗县5月份住宅成交套数，从面积段来看，以120-144平米的产品为主，占比达44%，从户型来看，以居家型三房为主，占比达66%。 17% 145 　 　 　 119 2