中道财税2013年5月课件-房地产企业全程财税处理与筹划.pptVIP

房地产企业全程财税处理与筹划 房地产企业运营循环图 房地产企业全程运营特点 经营体系的独特性 房地产项目运营完全不同于普通生产和流通性企业，从取得土地、设计规划、工程建设、营销策划、产权分割形成了一个独特的运营链条，这个运营链条的显著特点是各个环节不可逆转。这种独特性也决定了房地产企业财务体系和税务体系必须吻合运营体系的所有特点。 税务体系的独特性 房地产企业涉及的税种繁杂，核心税种为营业税、所得税和土地增值税。房地产独有的运营模式决定了房地产企业所得税及流转税体系的独特征管模式，正是这种独特征管模式给房地产企业带来巨大风险。而土地增值税成为房地产企业的核心税种，成为决定房地产企业税负高低的关键点。 经营收入的透明性 房地产企业处于严格监管之中，公开审批的规划，严格的合同签署监管都使得房地产企业收入基本透明。而这也使得房地产企业财税管理更加复杂和困难。 房地产企业全程运营五大阶段 土地获取阶段财税处理与筹划 不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。 土地获取阶段财税处理与筹划 一、购买土地模式 1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场） （1）招标、拍卖、挂牌三种方式。 （2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税 （3）会计处理： （4）凭证后附：国有土地使用权出让协议、出让金缴纳收据、付款凭证、契税缴纳依据、印花税缴纳依据等。 2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场） （1）转让特殊要求 （2）双方涉及税费 （3）会计处理： （4）凭证后附 土地获取阶段财税处理与筹划 一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 土地获取阶段财税处理与筹划 一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （1）营业税差额征税风险 《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 风险之一：什么样的土地允许差额征收 风险之二：在建工程转让能否享受差额征收？ 风险之三：上一环节未征税是否能够差额征收？ 风险之四：投资取得的房产再转让是否可以差额征税？ 风险之五：营业税差额征收的扣除项目问题 土地获取阶段财税处理与筹划 一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （2）转让方土地增值税加计扣除风险 案例 我公司从政府取得一块生地，由于特殊原因未进行任何开发即转让给另一家公司，请问在计算土地增值税扣除项目时能否进行加计扣除？ 案例 我公司从一家房地产企业转让取得一个开发项目，主体已接近完工，由于资金出现问题，我公司在未继续施工建设的情况下就将该项目再次转让，请问土地增值税清算能否计算加计扣除？ 土地获取阶段财税处理与筹划 一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （3）契税征收风险 案例 甲房地产公司从乙公司通过转让取得工业用地50亩，签署土地使用权转让协议一份和补偿协议一份，约定土地转让价格为5000万，补偿协议为2000万，请问甲公司缴纳契税的计税价格为5000万还是7000万？ 案例 后来，甲房地产公司又将该土地用途从工业变更为住宅用地，补缴出让金5000万元，是否还需要再次补缴契税？ 案例 甲房地产企业根据当地政府相关规定缴纳了每个平方建筑面积150元的市政配套费，税务机关要求就配套费部分补充缴纳契税，请问是否合理？ 土地获取阶段财税处理与筹划 一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （4）土地使用税征收风险 案例 我公司2010年从另一家企业取得国有土地一块，转让协议为2010年5月8日签署，但7月25日才实际拿到地，最终8月12日才取得新的土地证，我们认为应该按照取得土地证时间作为土地使用税缴纳起点，是否可以？ 企业征用耕地如何缴纳土地使用税？ 土地获取阶段财税处理与筹划 一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （5）拆迁补偿涉税风险 案例 房地产企业甲从工业企业乙通过转让取得一块工业用地，由于乙企业土地同土地上的厂房、办公楼不可分割，双方直接签署了不动产转让协议，甲企业支付6000万元（评估报告中土地4000万元，地面建筑物2000万元），取得乙企业厂房、办公楼连同工业用地30亩。土地过户后，甲企业进行了土地用途变更，将工业用地变为住宅用地，并将土地上的厂房、办公楼拆除。请问：厂房和办公楼部分的2000万元能否进入土地成本？ 土地获取阶段财税处理与筹划 一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 （6）拆迁补偿涉税风险 案例 国有企业甲经营不善，面临改制，拿出企业的一块土地（划拨