房价运行规律与当前阶段的需求爆发和房地产调控问题(讲座1，2007.8).pptVIP

房价运行规律、需求爆发与房地产调控 演讲大纲 ? 董藩 教授 ? ? 北京师范大学房地产研究中心 2008.北京 1 房价运行规律：常态就是上涨的 1.1理论模型 ●供求模型 ▲图1为一般 普通商品供求关系图，供给与需求曲线都是较有弹性的。所以一般普通商品的价格变化规律往往是有涨有跌。 ▲随着经济的发展，对土地的需求不断增加，而土地的供给不能增加，这样，地租就有不断上升的趋势。在图2中，土地的需求曲线由D0移动致D1就表明土地的需求增加了，但土地的供给仍为S，S与D1相交于E1，决定了地租为R1，R1高于原来的地租R0，说明由于土地的需求增加，地租上升了。短期房地产的供求曲线与土地的供求曲线基本相同。 ▲从图3可以看出，从中长期来看，房地产的供给弹性仍然小于需求弹性。当供给弹性小于需求弹性（ESED）时，价格波动与产量波动越来越小，最终趋向均衡。因此，供给弹性小于需求弹性也被称为“蛛网稳定条件”。 ▲对图3的解释及其启示： 从图3可以看出，从中长期来看，房地产的供给弹性仍然小于需求弹性。当供给弹性小于需求弹性（ESED）时，价格波动与产量波动越来越小，最终趋向均衡。因此，供给弹性小于需求弹性也被称为“蛛网稳定条件”。蛛网理论是研究本期价格波动对下期产量影响以及趋向均衡过程的理论。当价格变动时，一般情况下，供给弹性与需求价格弹性是不同的。蛛网理论假定需求弹性不变，这时本期价格波动对下期供给量的影响将是不同的。根据供给弹性与需求弹性的关系，分别有三种均衡结果：一是趋向均衡；二是趋向不均衡（发散）；三是重复循环。图3是趋向均衡的—— 先来看左图，在图中横轴OQ代表产量，纵轴OP代表价格，S为供给曲线，D为需求曲线，供给曲线比需求曲线陡峭，表明供给弹性小于需求弹性。供给曲线与需求曲线相交于E，E为均衡点，其均衡价格为P0，均衡数量为Q0，如果市场价格高于或低于均衡价格，就会引起产量波动，产量又引起下一期价格波动，如此下去就是价格与产量的波动。在图中，第一期开始时产量为OQ1，OQ1＞OQ0，决定了价格为OP1，OP1OP0。第一期的价格OP1决定了第二期的产量为OQ2，OQ2OQ0，决定了价格为OP2，OP2OP0。第二期的价格OP2决定了第三期的产量为OQ3，OQ3＞OQ0。决定了价格为OP3，OP3OP0。产量仍然要低于均衡数量……如此循环下去. 在这一循环中每一次波动价格和产量更加接近均衡点，这样波动越来越小，最后趋于均衡点。右图横轴Ot代表时期，纵轴OP表价格，该图表明了价格的波动趋向于均衡价格P0。随着价格波动的趋势减少，产量的波动也随之在减弱。 这说明在一般情况下，无需对房地产进行价格调控。 ▲房地产需求的收入弹性 李宏谨根据经典的Carey房地产模型对中国房地产进行了检验：房地产的需求收入弹性是1.55，说明收入增加会引起需求量更大的增加；供给弹性是0.75，城镇居民人均可支配收入增加1个百分点，实际供给仅增加0.75个百分点。这只是当前特殊时期的结果，随着房地产理财收益的下降，数据会发生变化。 这也说明，特殊时期调控一下需求，进而影响价格也是必要的。但这不等于赞同采用不当的行政措施。 ●无替代品对房地产价格变化与总收益的影响 房地产迄今为止基本上可以看作是没有替代品的商品。这又对总需求产生影响。 首先明确两个概念：替代品与互补品。如果两种商品之间能够相互替代以满足消费者的某一种欲望，则称这两种商品之间存在着替代关系，这两种商品互为替代品。苹果与梨是替代品,咖啡与茶是替代品; 若两种商品必须同时使用才能满足消费者的某一种欲望，则称这两种商品之间存在着互补关系，这两种商品互为互补品。汽油是汽车的补充品,糖是咖啡的补充品。 一般说来，一种商品的替代品越多其需求的价格弹性越大。电影的替代品日益增多。电视、录像、VCD、DVD等替代品层出不穷。由于电影的需求弹性大，因而从理论上分析，降价有利于增加营业收入，提高企业的利润水平。因而对经营者来说也是一件好事。这是需求的价格弹性问题。如果替代品价格发生变化，还会产生交叉弹性的影响。 一种商品替代品越少，需求的价格弹性越小。从需求的价格弹性角度考虑，降价会减少总收益，提价会增加总收益。房屋作为一类商品，类似于整体粮食产品，基本上可以看作是没有替代品的商品（帐篷、房车这些临时性使用的商品除外），因此开发商总是倾向于不断提升价格水平而不是降价。这是对市场总体而言，对某个开发商而言，可能存在为快速回笼资金而降价的问题。 ●房地产总需求的变化趋势 房地产总需求是不断扩大的，除了人口总量不断增加外，人均房地产需求量也在不断提升。这样，总需求与受到供应约束甚至严格管制的