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国家宏观经济 08年下半年开始，全球性金融危机的影响在国内渐渐显现，经济增长速度放缓。 中国政府出台4万亿元拉动内需举措，房地产政策面先紧后松，力保市场稳 定发展。 大连经济 08年平稳增长，预计09年小幅放缓 1、 2008年，大连经济增速稳定，全市实现地区生产总值3858亿元，增长16.5%； 社会固定资产投资2510亿元，增长30%；城镇居民人均可支配收入17500元，增长15.8%； 2、 2009年，大连全市预计实现地区生产总值增长14%；固定资产投资增长20%； 城镇居民人均可支配收入增长14%。经济增长有所放缓。 09年城市交通建设成为最大利好 2009年开工建设城市地铁一、二号线和机场三期扩建工程； 开工大连至旅顺、推进金州至普兰店及渤海岸的轨道交通建设； 实施“五大城际交通工程”，推进哈大客运专线及南关岭综合交通枢纽建设； 启动京大客运专线、庄盖高速公路建设，完成辽宁滨海公路大连段建设。 去年11月启动以“契税、营业税减免，首次购房利率7折”等为主的救市政策，主要意图是为首次置业需求松绑，释放了一批蓄势已久的购买力，但上一波反弹势头至今年1月已是死水微澜。 目前，第二阶段的刺激政策，比如购房退税、购房入户以及取消二套房贷和外资购房限制等，刺激对象就整体需求，但仅限于个别城市，尚未在全国推行，政策预期则可能加剧观望深度，拉长观望时间，政策效应失去效力。 大连土地市场 商品房市场 小结 1、 市场存量大，竞争将日益激烈 大连市场，在售项目存量达到近700万平，展示项目面积约1100万平。区域市场，竞争主要来自于甘井子，未来三年内可参与竞争的项目将超过1200万平，以目前的经济形势和市场状况看，抛开政府辅助政策，单纯依靠市场自身消化，需要至少2年时间。 2、二次置业、改善型需求将成消费主体 税费降低，二手房市场交易量激增，1、2月同比增长40%，“卖旧套现”为该群体提供了再次购买的资金保障。而这部分群体对于再次置业有着更高要求，中高端项目产品将成为他们的首选目标。 3、持续观望，降价不可避免 政府新政无法让市场走出观望，某种程度上拉长了观望时间，但受宏观经济有望见底的及政府力挺影响，降幅不会太大。 4、由于08年的消化积压，估计09年的5、6月份成交量会增加 5、6月政策、价格的回调都应该有所清晰，该是购房者出手的时候 小结 三年内区域放量可能会达到历史峰值 项目周边厂区搬迁，该区域可能在三年内成为房地产聚集的核心区域，中瑞项目、春柳项目、鹏辉项目等均有可能在明年进入市场，同期区域存量将会超过50万。 交通改善，获利项目范围较广 地铁、东联路均是跨城而建，施工将会对本案形象造成短期的不良影响，而且其联动改善的范围极广，交通优势又成为竞争个案的共性。 东联路、地铁沿线客群或将被动成为购买主力 东联路、地铁的规划对沿线居民带来的负面影响是不能忽视的，噪音污染及政府拆迁将促使区域内改善性需求人群加入购买群体。 第一步: 品牌动人—— 强化友谊合升品牌形象，清晰友谊合升产品线； 第二步: 文化动人——解读“北欧HYGGE生活蓝本”的产品定位，使HYGGE成为项目的 专属词；同时推出“工业遗韵里的新生活”的历史沿革，在对峙和 冲突中达到最佳传播效果； 第三步:价值动人——城市综合资源特享区、地铁沿线楼盘的强势炒作，拉升目标客群 对项目的心理预期； 第四步:产品动人——项目实景展示（示范区及样板间），将童话世界/模范世界/未来世 界呈现给业主； 第五步:服务动人——做足产品细节的同时，使客户在体验式营销中感受到富丽华物业 带来的尊重； 第六步:活动动人——贯穿全年营销推广的五个活动，使项目的知名度和美誉度达到峰 值，多媒体整合新闻热点覆盖，使项目在大连迅速传播。 友谊合升营销网络 友谊合升客户 友谊合升员工 友谊合升业务单位 壹品·星海 壹品·漫谷 友谊商城会员 富丽华会员 亲朋好友 各大银行 广告及律师行 各新闻媒体 建筑商材料商 政府有关部门 银行大客户 建立泛销信队伍，利用友谊合升